愛知県蒲郡市神明町３８４番(蒲郡駅・三河三谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


118,000円

2017年01月01日に行った愛知県蒲郡市神明町３８４番(愛知県蒲郡市神明町１−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を118,000円/㎡としました。

愛知県蒲郡市神明町３８４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県蒲郡市神明町３８４番
住居表示神明町１−２
価格118,000円/㎡
交通施設、距離蒲郡、駅前広場接面
地積115㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗、事務所ビル等が多い駅前商業地域
前面道路の状況西駅前広場市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

磯貝誠氏による調査レポート

不動産鑑定士磯貝誠
価格118,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業集積度の比較的確保された駅前商業地で潜在的な宅地需要は顕在であり、駅前の好立地条件及び値頃感もあって地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測蒲郡駅駅前広場に接面する好立地条件を備えた商業地域であり、更なる商業集積が期待されるが、当面現状を維持しつつ推移するものと推測される。
市場の特性同一需給圏は蒲郡市中心部の商業地域一円で、需要者は物販・飲食等の事業者、地縁性を有する法人等が中心である。当該地域の店舗集積度は比較的高く、対象標準地の利便性等を考慮すると需要及び競争力はやや強く値頃感もあって地価は安定的に推移している。価格水準は、需要者の属性及び画地規模等の個別性により異なっており、需給の中心価格帯についてはバラツキが生じやすい状況となっている。
一般的要因商業需要は立地条件や画地規模による選好性が強く、需要規模等に合致しない土地への需要は少ない。

市川隆治氏による調査レポート

不動産鑑定士市川隆治
価格118,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅北口に位置するが、大型店舗がある駅南口周辺とは対照的に、比較的小規模の画地が見られ、集約する動きは見られない。
地域要因の将来予測駅前商業地であるが、土地利用上の変動は無く大型店舗等の進出も無いため、当面は現状を維持すると予測した。画地規模を考慮すれば総額面で需要が見込まれ、地価は横ばいにて推移すると予測した。
市場の特性同一需給圏は蒲郡市を中心に東三河一円に存するJR線沿線の商業地域。主な需要者は、蒲郡市に地縁の有る法人及び東三河地区を中心に飲食業、サービス業等を経営する個人事業主と思われる。市内における商業地の取引は相対的に少ないが、立地条件の良い物件は高値で取引される一方、条件の劣る物件は安値となり、二極化の進行が見られる。市場の取引価格は、需要者や規模等によるバラツキが見られることから、中心価格帯を把握することは困難である。
一般的要因市内人口は減少傾向で、高齢化率はやや高い。土地の取引件数は若干減少している。一部の地域でインバウンドによる売上げ増が見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8234814
北緯 137度2267153

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

蒲郡駅(地価相場 90,000円/㎡)三河三谷駅(地価相場 82,650円/㎡)三河塩津駅(地価相場 82,500円/㎡)三河鹿島駅(地価相場 77,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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