愛知県蒲郡市五井町西郷２９番１(蒲郡駅・三河三谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
38,000円
2017年01月01日に行った愛知県蒲郡市五井町西郷２９番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 愛知県蒲郡市五井町西郷２９番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 38,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 蒲郡、3,000m |
| 地積 | 458㎡ |
| 形状 | 台形(2.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅と一般住宅等が混在する既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東3.9m市道 |
| その他の接面道路 | 南側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐々木絹夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐々木絹夫 |
|---|---|
| 価格 | 38,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 蒲郡駅まで3㎞前後、市外縁部に位置する旧来からの農家集落地域である。調区内集落のため外部からの流入はなく安定した利用状況にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 農家住宅、一般住宅等が混在する旧来からの集落地域である。外部からの流入はほとんど無く、今後のまま推移していくものと見込まれる。地価は地域の特性を反映して弱含み傾向で推移していくものと見込まれる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲：主に蒲郡市の市街化調整区域内における集落地域一円である。需要者の属性：主に蒲郡市に地縁性を有する一次取得者である。市場の需給動向：外部からの流入が無いため需要は少なく、市街化調整区域内集落地域における市場は軟調傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯：土地は総額で800万円∼1800万円程度であり、バラつきが見られる。 |
| 一般的要因 | 地域経済は自動車関連産業等に牽引され回復しているものの、為替の変動等による景気の先行き不安、可処分所得の減少等により消費は停滞している。 |
佐藤博之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤博之 |
|---|---|
| 価格 | 38,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 従来からの農家集落地域であり地域要因に大きな変化は見られない。市街化調整区域の宅地需要は少なく地価水準は下落傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧来からの住宅地域であり、土地利用形態に大きな変化はなく、当面現状のまま推移するものと予測する。地価水準は需要の弱さから下落傾向が続くと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は蒲郡市及び隣接市の市街化調整区域における住宅地域である。需要者は同地域に地縁性の強い個人が中心である。市街化区域に距離的に比較的近い地域であるが若年層の流出により土地需要は低迷しており、地価水準は下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地単価で2．5∼5．5万円／㎡程度である。 |
| 一般的要因 | バイパスの整備、企業誘致が進められているものの、不動産市場では人口動向、利便性の格差などを要因とした価格の二極化が進んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8374525 北緯 137度2420826 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
蒲郡駅(地価相場 90,000円/㎡)三河三谷駅(地価相場 82,650円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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