愛知県蒲郡市大塚町下長尾１２番７(三河大塚駅・三河三谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


54,200円

2017年01月01日に行った愛知県蒲郡市大塚町下長尾１２番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,200円/㎡としました。

愛知県蒲郡市大塚町下長尾１２番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県蒲郡市大塚町下長尾１２番７
住居表示 
価格54,200円/㎡
交通施設、距離三河大塚、1,100m
地積125㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に農地等も見られる住宅地域
前面道路の状況南4.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

星野ゆかり氏による調査レポート

不動産鑑定士星野ゆかり
価格54,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな地域的特性の変化は見られないものの、市中心部から幾分離れた住宅地域で、一般的要因の影響を受け、地価はやや弱含みである。
地域要因の将来予測市内辺縁部の高台に旧来からの住宅が密集する住宅地域で、今後も概ね現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、やや弱含み傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、主として蒲郡市東部のJR東海道本線沿線を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、市内に地縁的選好性を持つ地元在住者であり、他地域からの転入は少ない。中心市街地から離れた辺縁部に所在し、画地の配置や街路条件等にやや難のある旧来からの住宅地域で、相対的な土地需要は弱い。価格帯は、土地面積により様々であるが、土地で1，000万円以下、新築戸建で総額2，000万∼2，500万円程度の取引が中心である。
一般的要因地域経済に閉塞感が見られる中、当市の人口は微減傾向が続き、不動産市場は交通利便性や住環境等による選別化・二極化が拡大傾向にある。

佐々木絹夫氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木絹夫
価格53,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因三河大塚駅より徒歩15分前後に位置する混在住宅地域である。利用状況に変化なく、まだ農地も見られるなど用途的にやや未成熟である。
地域要因の将来予測一般住宅の中に農地等も見られる住宅地域で、発展は遅行的であり、今後も現況維持し安定して推移していくものと見込まれる。地価は地域の特性を反映し、需要が弱いこともあり、弱含みで推移するものと見込まれる。
市場の特性同一需給圏の範囲：JR東海道本線三河大塚駅∼三河三谷駅を通勤駅とする市東部に位置する住宅地域一円である。需要者の属性：主に蒲郡市に居住する40代前後の1次取得者である。市場の需給動向：沿岸部に近接する街路がやや劣る未整備な地域のため、物件の総額に値ごろ感があるものの比較的需要は弱く市場はやや軟調である。市場での需要の中心となる価格帯：土地は総額で650万円∼1300万円程度であり、バラつきが見られる。
一般的要因地域経済は自動車関連産業等に牽引され回復しているものの、為替の変動等による景気の先行き不安、可処分所得の減少等により消費は停滞している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8129497
北緯 137度2725097

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県蒲郡市大塚町丸山７１番愛知県蒲郡市三谷北通３丁目２３９番愛知県蒲郡市大塚町平原１４番愛知県蒲郡市大塚町下長尾１２番７

参考：近隣駅の地価相場

三河大塚駅(地価相場 67,750円/㎡)三河三谷駅(地価相場 82,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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