愛知県蒲郡市三谷町須田１０番１７(三河三谷駅・蒲郡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


69,400円

2017年01月01日に行った愛知県蒲郡市三谷町須田１０番１７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,400円/㎡としました。

愛知県蒲郡市三谷町須田１０番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県蒲郡市三谷町須田１０番１７
住居表示 
価格69,400円/㎡
交通施設、距離三河三谷、880m
地積198㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、工場、店舗等の混在する住宅地域
前面道路の状況北8.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

熊谷春樹氏による調査レポート

不動産鑑定士熊谷春樹
価格69,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 近隣地域内の空き地に診療所が建築中であるも、準工的色彩の地域であり、地価は下落基調である。
地域要因の将来予測 一般住宅、小規模の店舗及び工場等が混在する住宅地域で、空き地に診療所が建築中であるも、市内において特に人気のある地域でないため、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、蒲郡市街地東部の三谷町を中心とする住宅地が圏域である。需要者は蒲郡市内居住者が中心であり、転入者は東三河地域からが殆どである。市の中心部、最寄り駅等に近く利便性が比較的高いが、人口の減少、高齢化等で宅地需要が減退傾向である。市場の中心価格帯は土地で1400万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因 景気は回復傾向であるも、東三河の蒲郡市は人口の減少、高齢化等により土地需要は減退傾向である。

星野ゆかり氏による調査レポート

不動産鑑定士星野ゆかり
価格69,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな地域的特性の変化は見られないものの、市中心部から幾分離れた住宅地域で、一般的要因の影響を受け、地価は弱含みである。
地域要因の将来予測旧来からの住宅、工場、店舗等が混在する住宅地域で、今後も概ね現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、人口微減傾向の中、周辺部の宅地供給圧力も相俟って、弱含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、蒲郡市内のJR東海道本線、名鉄蒲郡線沿線を中心とした住宅地域。需要者の中心は、市内に地縁的選好性を持つ地元在住者であり、他地域からの転入は少ない。三河三谷駅に近く交通利便性の高い既成住宅地域であるが、市内各所の宅地供給圧力等を受け、相対的な土地需要は弱い。価格帯は、土地面積により様々であるが、土地で1，000万∼1，500万円、新築戸建で総額3，000万円以下の取引が中心である。
一般的要因地域経済に閉塞感が見られる中、当市の人口は微減傾向が続き、不動産市場は交通利便性や住環境等による選別化・二極化が拡大傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8192346
北緯 137度2407035

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県蒲郡市旭町４６１番愛知県蒲郡市西浦町馬々５番愛知県蒲郡市三谷町弥生２丁目６５番１ほか１筆愛知県蒲郡市豊岡町畑ケ田１番２外愛知県蒲郡市三谷町九舗５５番愛知県蒲郡市栄町１４４番愛知県蒲郡市豊岡町姥子８９番３愛知県蒲郡市三谷北通３丁目６３番愛知県蒲郡市神明町１１番５

参考：近隣駅の地価相場

三河三谷駅(地価相場 82,650円/㎡)蒲郡駅(地価相場 90,000円/㎡)三河塩津駅(地価相場 82,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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