地域要因

鵜坂小学校校区は、供給が多いものの、需要も多い人気地区であり、多くの地域において、地価が上昇している。

地域要因の将来予測

今後も供給があれば、住宅分譲を目的としたミニ開発は多く見られるものと予測する。また、人気のエリア内であり、需要が高く、値頃感も強いことから、当面の間、地価の上昇が継続していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では、面大地を除いてアパート建築目的の土地取引が見られず、取引に当たって収益性が考慮されないことから、収益価格を適用しなかった。一方、比準価格は、戸建住宅取得目的で、同一校区の事例を重視して試算したものであり、市場の実態を反映した精度の高い価格である。近隣地域内における需要の中心となるエンドユーザーは市場性を重視して、取引価格を決定する傾向が強いことから、比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧婦中町は、大型SCを核とした人気の地区であり、それに伴って、商業地需要は多く、需給は概ね安定的である。

地域要因の将来予測

ロードサイド型店舗の進出が旺盛であり、今後も新たな出店、店舗の入替が多いものと思われ、現状を維持しつつ推移していくものと予測する。また、商況が良好なため、当面の間地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、富山市内の幹線道路沿いの路線商業系地域の事例を重視して試算したものであり、市場の実態を反映した精度の高いものである。一方、収益価格は土地価格に見合う賃料を徴収できないことから、低位に求められた。近隣地域においては、定期借地は多いものの、貸家のケースは少なく、取引に当たっては、自用目的が大半である。従って、比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

速星地区は、成熟した地域が多いが、転入需要が相応に見られ、極端に古い住宅地域、道路幅員の狭い地域を除いて、地価上昇のエリアが多い。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はないものと予測する。また、大型SCを中心とした人気のエリア内であり、当面の間、地価の上昇が継続していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一の速星小学校校区に存する戸建住宅取得目的の事例を基礎に試算したものであり、市場性を十分に反映した精度の高い価格である。また、近隣地域では面大地を除いてアパート建築目的の土地取引が見られず、取引に当たって収益性が考慮されないことから、収益価格を適用しなかった。近隣地域においては、自用目的での土地取引が大半であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成28年4月標準地背後に五福小学校の移転による新校舎が開校、通学路となる周辺部の道路整備による利便性の向上も相まって地価は底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で自用目的の取引が主である。比準価格は同一需給圏内の類似地域より収集した取引事例のうち、規範性に富むものを選択し試算したものでその精度は高い。一方、在来地主所有の、遊休地を活用した土地利回りを考慮しないアパートも一部見られるが、事業収支の観点から経済合理性のある賃貸建物の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。従って、実証的で信頼性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理事業が行われた準幹線道路沿いの営業所等の混在する、区画整然とした住宅地域で、人気の小学校区でもあり、地価はやや強含みで推移。

地域要因の将来予測

やや広幅員の準幹線道路沿いの営業所等の混在する住宅地域で、画地規模は幾分大きいが、人気の小学校区にある区画整然とした地域であり、地価は長期下落による値頃感もあり、やや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は市中心部への系統及び連続性に恵まれ、アパート等の収益物件も混在するが、収益目的の取引は乏しく、自用目的の取引が多い。比準価格は複数の信頼性のある取引事例を収集し試算したものでその精度は高い。一方、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、やや低位に試算された。よって、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で信頼性の高い比準価格を中心に、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域の既成住宅地域で域外からの需要が乏しく地価は下落しており、今後も下落が見込まれるが、下落幅は縮小に向かうものと予測される。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の県道沿いの既成住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。需要が地縁関係者等にほぼ限定されるため需給は低調で、地価は今後も下落が続くと見込まれるが、下落幅は縮小に向かうと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域において収集した多数の取引事例のうち、規範性に富むものを選択し試算したものでその精度は高い。一方、農家住宅も混在する市街化調整区域内の既成住宅地域で、アパート等の賃貸需要がほとんど見られず賃貸事業が成り立たないこと、また、自己使用以外の建物の建築が法的に規制されることから収益価格は試算し得ない。従って、市場性を反映し実証的で信頼性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地需要に加えて、中古住宅需要も相応に見られ、地価の値頃感、底値感があることから、近隣地域周辺一帯は地価が強含みまたは安定的である。

地域要因の将来予測

一般住宅が多い比較的成熟した住宅地域であり、今後もほぼ現状のまま推移していくものと予測する。また、値頃感から、市街地の住宅需要が相応に見られ、当面の間地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一校区の信頼性のある取引事例を重視して試算しており、信頼性が高い。一方、収益価格は、駐車場スペース確保のため、ボリュームのある想定建物が困難であり、土地価格に見合う収益性を得られないことから、低位なものとなった。近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的の取引が大半である。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

富山市中心部に比較的近接した住宅地域であり、需給動向は堅調であり、地価水準は概ね横這いに推移している。

地域要因の将来予測

文教地区周辺に位置する既成住宅地域であり、今後閑静な居住環境を維持しつつも、暫くは地価水準が安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的のほか賃貸用目的の取引も多いが、周辺に学生向けアパートや賃貸マンションが多く、若干供給過剰にあり、土地価格に見合う賃料（家賃）水準が形成されていないため、収益価格がかなり低位に試算された。従って、代表標準地の公示価格との均衡に留意し、比準価格を重視すると共に、収益価格を参酌するに留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。