地域要因

ロードサイドの商業地域については競争が激化しており、店舗立地は二極化が進んでいる。

地域要因の将来予測

自動車販売店等が多い国道沿いの路線商業地域であり、繁華性が向上しつつあるが、道路の拡幅整備が進んだ他の地域との競争が激しいことから商況はやや停滞気味で、地価は弱含みと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、松本市、塩尻市の幹線沿いの路線商業地域における現実の取引事例を基に求めたもので、市場性を反映して信頼性が高い。収益価格は、賃貸用ビルの建築を想定して求めたが、路線商業地域では業態に応じた個別性の強い建物が多い中で、一般的なテナントビルの想定では収益性を完全に反映しきれず、収益価格の信頼性は低い。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られない。当該地域は街路条件に劣る住宅地域だが、利便性は比較的高く、地価の底値感も出てきている。

地域要因の将来予測

平田駅の開業、周辺への店舗進出により利便性は向上したが、街路条件に劣る既成住宅地域である。今後も当面は現状で推移するものと思われ、地価の値頃感から需給バランスは回復傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は住宅地としての居住の快適性、利便性が選別基準の中心で、自用目的の取引が多いことから、市場の実態を反映している。一方収益価格は、当該地域及びその周辺にアパート等も見られるが、土地既得者によるものが多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。以上より、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

前年と比較して特に大きな地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

市内でも不動産需給が活発に行われてきた地域で，周辺を含み住居表示が施行。塩尻北部活性化の影響から当地域でも取引は堅調で，価格も下落は認められない。ここ暫くはこの趨勢が継続すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も散見されるが，本地域は一般住宅を中心とした住宅地域である。居住の快適性が価格形成要因の中心をなす本地域において収益価格は低位に試算された。取引価格の水準を指標とし価格決定されることが一般的であるため，比準価格を標準とし，収益価格を関連づけ，代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

規制緩和傾向にあるも調整区域であり需給は基本的に弱含み。現在特別な地域変動要因は見当たらない。

地域要因の将来予測

既成が強い調整区域内にあるも市街化区域に隣接し、利便性は他の調整区域より優れる。現在、特別な地域変動要因も無く、地価は値頃感もある為、下落緩和傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域において勤労者向けの賃貸用共同住宅が散見されるほかは、戸建住宅が事情により賃貸される程度である。周辺を含み近隣地域は自用目的での取引が中心であるところから、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係からも妥当なものと判断した。

地域要因

特に変動要因はないが、周辺地域で分譲住宅団地が開発された。

地域要因の将来予測

松本市の中心住宅地域に対する需要は強く、利便性や住環境が良好な近隣地域及び周辺地域に対する需要は堅調である。宅地開発素地の稀少性が高くなっていることから、地価は上昇に向かうものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は、戸建住宅を中心にアパートも混在する住宅地域である。松本市では土地既得者によるアパートの供給が多く、賃料水準が低く抑えられていることから、収益価格は低位に試算された。一方、近接する類似地域等における現実の取引事例に基づいて試算した比準価格は、市場の実態を反映して規範性が高い。以上より、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

前年と比較して特に大きな地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

市街地南西部郊外に所在する分譲地域で、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として安定している。郊外に所在することから需要の程度は弱い。格別な変動要因はないことから、当分現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は市街地郊外に所在する住宅地域で、専ら自己利用を目的とする戸建住宅が建ち並んでおり、自用目的での取引が主である。共同住宅は見受けられず建物の賃貸借市場は熟成していないため、収益還元法は適用しない。よって現実の市場の取引実態を反映する比準価格を中心にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

村井駅周辺の住宅地の取引が活発であるため、需給の下支えになっているが、駅近の商業地の需要は伸び悩んでいる。

地域要因の将来予測

国道背後の既存駅前商業地。店舗、事務所等業務用地の需要は減退傾向にあるが、周辺の堅調な住宅需要に下支えされ地価の下落率は縮小傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は、松本市及び塩尻市内の地価水準が近い商業地域で発生した現実の取引事例から求めたもので、若干の価格のバラツキもみられるが、実証的で市場性を反映する価格である。収益価格は、賃貸用ビルの建築を想定して求めたものであるが、近年はテナントビルの新規供給が見られず、地価に相当する賃料が期待できないため収益価格の信頼性は劣る。以上より、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

松本市南部の住宅地域で、利便性も比較的高く、昨今の景気動向から地価動向は下げ止まりつつあるものと見られる。

地域要因の将来予測

これまで供給過剰と中心部マンションとの競争激化等を反映して地価下落が続いていたが、宅地需要はここにきて比較的堅調に推移しており、地価動向は横ばい傾向を示している。

価格決定の理由

近隣地域は自用の新興住宅地であるが、ファミリータイプの賃貸アパートも散見され、収益価格の有用性も考慮すべきだが、これらは既存地主の土地活用と相続対策が主たる目的で必ずしも投資採算を考慮しているとは限らない。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

需要の減退に伴い土地の需要には選別化の進行がみられ、利便性の低い郊外の住宅地は、引き続き下落傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は市街化調整区域内にあり戸建住宅を中心とした地域。取引は自用目的が中心であり、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、調区内の事例は数が少ないが同一需給圏内から事例の収集を行い、比準の過程も適切であるため、市場性を直接反映した実証的な価格で規範性は高い。したがって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。