長野県松本市大字今井字合戦場３２４５番２４外(平田駅・南松本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
30,600円
2016年01月01日に行った長野県松本市大字今井字合戦場３２４５番２４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県松本市大字今井字合戦場３２４５番２４外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 30,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 村井、5,300m |
| 地積 | 225㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
宮原一繁氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮原一繁 |
|---|---|
| 価格 | 30,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 前年と比較して特に大きな地域要因の変動は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街地南西部郊外に所在する分譲地域で、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として安定している。郊外に所在することから需要の程度は弱い。格別な変動要因はないことから、当分現状を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、松本市南西部を中心とする市内一円及び隣接する塩尻市・山形村等と判定した。需要者の中心は市内外の第一次取得世代で、市場での価格帯は戸建住宅で総額3，000万円前後。土地のみでは700万円前後。隣接する市・村の分譲地と市街地中心のマンションが価格帯で競争相手となっている。 |
| 一般的要因 | 景況感は改善されつつあるも、アベノミクス効果はまだ顕在化していない。地域において価格の二極化現象が現れている。 |
寺沢秀文氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 寺沢秀文 |
|---|---|
| 価格 | 30,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 松本市中心部よりは離れたやや交通便の劣る郊外住宅団地であり、地域内の宅地需要は弱含み傾向にて推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 松本市南西部郊外で分譲された戸建住宅団地（今井ニュータウン）である。地域自体は熟成しているも、交通立地条件的に劣後であることは否めず需要もやや乏しい。そのため地価は依然として微減傾向にて推移と予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は松本市の南∼南西郊外の新興住宅地及び山形村、朝日村の分譲住宅地等を中心とした地域と認められる。需要者の中心は松本市内及び近隣市町村在住の第一次取得者層を主体としている。需要の中心となる価格帯は土地のみで総額700万∼800万円、一戸建て住宅で総額2500万円前後と認められる。交通立地条件的にやや劣後にあることは否めず、需要はやや低迷傾向にて推移しており、他地域との競合が激しいため、地価は弱含みで推移している。 |
| 一般的要因 | 松本市の人口は近年は微減傾向、世帯数は増加傾向で推移。市街地を中心として需要は堅調であるも、郊外農村部、山間部等は弱含みにて推移。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度197713 北緯 137度9752578 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
平田駅(地価相場 53,200円/㎡)南松本駅(地価相場 58,150円/㎡)村井駅(地価相場 38,350円/㎡)渚駅(地価相場 70,800円/㎡)松本駅(地価相場 70,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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