長野県松本市寿北６丁目３７６番５(平田駅・南松本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


20,800円

2017年01月01日に行った長野県松本市寿北６丁目３７６番５(長野県松本市寿北６−４１−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,800円/㎡としました。

長野県松本市寿北６丁目３７６番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県松本市寿北６丁目３７６番５
住居表示寿北６−４１−１９
価格20,800円/㎡
交通施設、距離平田、1,800m
地積593㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が混在する農家集落地域
前面道路の状況南4.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

茅野武弘氏による調査レポート

不動産鑑定士茅野武弘
価格20,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因規制緩和傾向にあるも調整区域であり需給は基本的に弱含み。現在特別な地域変動要因は見当たらない。
地域要因の将来予測既成が強い調整区域内にあるも市街化区域に隣接し、利便性は他の調整区域より優れる。現在、特別な地域変動要因も無く、地価は値頃感もある為、下落緩和傾向で推移するものと予測する。
市場の特性①同一需給圏はJR篠ノ井線沿線にて松本市南部を中心とする農家集落。②需要者の中心は松本市在住者で地縁者が多い。③市街化区域に近く開発分譲の影響を受けていること、松本市は調区の開発規制を緩和していることから市場はやや明るい。④取引価格帯としては、新興分譲土地のみの場合で70∼80坪で700∼800万円前後程度の物件が最多価格帯。但し規模的に纏まりがある土地は総額で1000万円超となる。
一般的要因緩やかな景気回復傾向の影響から地価も改善傾向にあるが、総じて二極化が鮮明になりつつある。

土橋重麿氏による調査レポート

不動産鑑定士土橋重麿
価格20,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因前年に比し、価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変化はない。
地域要因の将来予測松本市南部に位置し、市街地に近接する農家集落地域。市街化調整区域であり、宅地開発に規制が掛っていることから、近くに地区の公民館が建設された以外は新しい動きは乏しい。当面は現状維持で推移するものと予測。
市場の特性①同一需給圏は松本市郊外の市街化調整区域内の住宅地域。②需要者は地縁性を有する松本市内の居住者が中心。③地域は農家住宅を中心に、一般住宅も混在する農家集落で、新規の宅地開発は少なく、大きな変化は見られない。調整区域内の宅地は一般に人気が乏しく需給は弱含みで、地価は下落が続いているが、下落率に緩和傾向も見られる。④需要の中心となる価格帯は、規模300㎡程度で土地価格は500万∼800万円、新築建売住宅はほとんど見られない。
一般的要因市の人口は近年微減傾向、土地取引件数は平成28年前半は増加。需給は市街地と近郊で比較的堅調だが、市街化調整区域や山間地の取引は低調。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度197713
北緯 137度9752578

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

平田駅(地価相場 53,200円/㎡)南松本駅(地価相場 58,150円/㎡)村井駅(地価相場 38,350円/㎡)渚駅(地価相場 70,800円/㎡)松本駅(地価相場 70,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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