長野県松本市寿北６丁目６８７番２８(平田駅・南松本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


46,900円

2016年01月01日に行った長野県松本市寿北６丁目６８７番２８(長野県松本市寿北６−１５−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,900円/㎡としました。

長野県松本市寿北６丁目６８７番２８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県松本市寿北６丁目６８７番２８
住居表示寿北６−１５−２１
価格46,900円/㎡
交通施設、距離平田、1,400m
地積203㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西5.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大日方一成氏による調査レポート

不動産鑑定士大日方一成
価格46,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に変動要因はないが、周辺地域で分譲住宅団地が開発された。
地域要因の将来予測松本市の中心住宅地域に対する需要は強く、利便性や住環境が良好な近隣地域及び周辺地域に対する需要は堅調である。宅地開発素地の稀少性が高くなっていることから、地価は上昇に向かうものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松本市南部や塩尻市北部の住宅地域等である。需要者の中心は松本市や塩尻市等に通勤する一次取得者であるが、中古住宅を購入するシニア世代も見られる。市場での中心となる価格帯は、土地のみで総額900∼1000万円程度、一戸建て住宅で3000万円程度。近隣地域及び周辺地域では熟成が進んで供給も減少してきているところ、塩尻市北部等における旺盛な住宅地需要の影響を受けて、高値取引も散見される。
一般的要因松本市の人口は微減。住宅地は二極化が進み、学校や商業施設等へのアクセスが良く品等が高い地域では引き合いが強いが、それ以外は需要弱い。

奥原清氏による調査レポート

不動産鑑定士奥原清
価格47,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因松本市郊外の住宅地域。需要は概ね堅調に推移している。特段地域要因の変動はみられない。
地域要因の将来予測松本市南部の郊外に位置する標準的な分譲住宅地域であり、需要は比較的堅調に推移している。特段地域要因に変動をもたらすものは無く、今後も現況のまま推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は松本市南部に位置する住宅地域と判定。需要者の中心は松本市内の居住者のほか、周辺市町村からの転入者を含むものと思われる。需給動向は、立地条件の優る地域と劣る地域との二極化が顕著になってきている。当該地域は永く地価の下落が続いていたが、ここ数年の景気回復傾向により下げ止まりから一部地域では上昇の兆候が見られる。需要の中心となる価格帯は土地のみの総額で800万円から1000万円程度が標準である。
一般的要因人口は微減。不動産の取引価格は概ね横ばいで推移している。今後の開発動向は中央4丁目にイオンモールが建替を計画中。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1970741
北緯 137度9709887

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

平田駅(地価相場 53,200円/㎡)南松本駅(地価相場 58,150円/㎡)村井駅(地価相場 38,350円/㎡)渚駅(地価相場 70,800円/㎡)松本駅(地価相場 70,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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