地域要因

既成の住宅地域として安定的に推移しており、地域要因の変化は認められない。需給の引き締まりから地価は底堅い。

地域要因の将来予測

熟成の進んだ住宅地域であり、今後も現況維持的に安定推移すると思われる。地価は住宅地の供給過剰感が薄れ、底堅い動きを示している。今後も堅調な動きを辿ると思われる。

価格決定の理由

当該近隣地域は戸建住宅が主体であり、賃貸共同住宅は遊休地利用の一方途として建築される傾向が強い。土地価格に見合うような収益は見込み難く、本標準地はアパートを建てるには画地規模が小さいこともあって収益価格の試算は行わなかった。本件においては、唯一の試算価格としての比準価格に再吟味再検討を行って適正価格に接近するものである。鑑定評価額は代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意の上、上記のとおり決定した。

地域要因

既存の住宅地域であり、地域固有の変動要因は認められない。街路条件に難があるが、利便性が高いため、堅調な需要がある。

地域要因の将来予測

現状のまま推移するものと予測。豊富に供給される新規分譲住宅地域に比べ、地域街路網に難があるものの、利便性は高いため、需要は底堅い。地価は今後、横這い傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

本地域は戸建住宅を中心とした状況にあるが、自己使用目的取引が多く、類似地域内に信頼性ある取引事例が求められた。近隣地域においては、土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は求めても合理性を欠くため試算しないものとした。よって、本地域が居住快適性が重視される住宅地域であることを踏まえ、当該要因を反映する比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成27年8月から都市ガスの供給が開始された。他に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

長野市北部に位置する熟成した住宅地域であり、特筆すべき変動要因はなく、当面は現状が継続し、利便性にやや難があることから地価は緩やかに下落するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼性は高い。一方、地域の特性を考慮の上、市場参加者の意思決定の過程を考察すると、収益力が価格に与える影響は小さく、収益性は反映され難いと思料する。よって、収益価格は試算せず市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえた上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

大きな変動要因はない。東方面にバイパス道路が建設中であるほか、新駅設置が現実化しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は路線商業地域を中心とした取引事例から試算しており、説得力があり、実勢を反映している。一方、路線商業地域は広い敷地に低層店舗を前提とし、高度利用がされていないため収益価格は低く求められた。立地条件、総額水準等から比準価格水準で取引されることが多い。よって市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連や代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域に特に変動要因は認められない。総額水準の低下に伴い区画整然とした住宅団地として安定的な需要顕在化が期待できる状況。

地域要因の将来予測

土地利用度の高い住宅団地で、地域に変動要因は認められない。地域の画地規模が大きいが、総額水準も地価継続下落により需要水準に近づき周辺動向も活発で、商業施設の配置も適切であり、本地域の動向は安定的。

価格決定の理由

住宅団地として戸建住宅が建ち並び自己使用目的の取引が多く、容積率からも採算合理性ある賃貸想定が困難で、収益価格の試算は行わなかった。本地域及び周辺地域においては、上記用途規制からも、居住快適性を重視した取引が多く、類似地域において同質の取引事例が求められた。鑑定評価額の決定にあたっては、本地域の要因を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討、単価と総額の関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の高い住宅団地であり、潜在的な需要者は認められる。又最近では消費税率再上昇前に住宅を取得する動きも見られる。

地域要因の将来予測

閑静な住宅団地であり、熟成度が高く、特段大きな変化は見られない。よって、今後も現状のまま推移すると思われる。又最近では消費税率再上昇前に住宅を取得する動きも見られ、地価は横這いに転じている。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅のみの住宅団地で、貸家やアパート等の賃貸物件が殆どなく、賃貸市場の成熟度が低いため、収益還元法を非適用とした。比準価格は周辺類似地域における実際の取引事例を基に試算し、市場の実態を反映した説得力を有する価格である。よって、本件は比準価格を中心にして、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。需要がやや弱い地域であり、価格は弱含みが継続している。

地域要因の将来予測

長野市東部に位置する熟成した住宅地域であり、空地も見られるが需要はやや弱い。特筆すべき変動要因はなく、当面は現状が継続するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は住環境が整備され、価格形成要因としては居住の快適性が重視されている。取引は自用目的が中心であり、地域の地価水準は自用を前提に形成されているため、採用事例との間に強い価格牽連性が認められる。また間口・奥行の関係から共同住宅の想定は非現実的であるため収益還元法は適用せず、市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域に変動要因は認められない。中核店舗を中心に堅調な商況も認められ、地域動向は安定局面に入りつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

郊外型路線商業地域である地域的特性からも、効率的賃貸想定が困難で、収益価格水準は低位となった。本地域は賃貸による画地利用が進む路線商業地域であるが、自用目的取引も依然として行われ、賃貸利用を行うにあたっても、所有権取得の場合の地価水準が参考とされるケースが多い。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を中心に、代表標準地との検討及び単価と総額の関連を踏まえ、収益価格も関連付け、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

自宅兼店舗が多く、閉店後住宅として継続使用、更地化、住宅地への移行等がみられている。

地域要因の将来予測

駅南側、郊外の幹線道路沿いの大型店舗、長野市内の店舗の利用が増え、小規模店舗での買い物客は減り、商況は停滞した状況が続き、住宅地への転換がさらに進むと予測される。

価格決定の理由

住宅地としての需要もみられる地域であることから、比準価格は豊野町内の住商混在地域のほか住宅地域の事例も採用し求めたが、市場価値を反映した説得力のある価格となっている。収益価格は、地域が商業地域として停滞状況にあり、また自用店舗が中心のため、理論的説得力が弱い。したがって代表標準地との検討を踏まえ、複数の取引事例より求め市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の幹線道路沿いには商業施設が集積しており、学校も近いことから新規分譲も見られ、地価は安定している。

地域要因の将来予測

南東側で建設中の都市計画道路は数年後に開通予定で、商業施設の出店等も見込まれ、周辺住環境は徐々に向上するものと予測する。地価は横ばいから上昇に転じる可能性もあるものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が中心の既成住宅地域で、アパートは見られるものの駐車場を確保するための画地規模が必要なため、収益還元法は適用しなかった。居住の快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、すべて標準地が存する吉田地区の取引事例より求めた比準価格は信頼性があるものとして採用し、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

信濃吉田駅前の商業地域であるが、商住混在地域であり、近年は住居系の利用、駐車場としての利用が増加している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は標準地周辺部商業地の取引事例に基づき、補修正も適正であり市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は最有効使用の店舗兼共同住宅を想定したが建築費高騰と低賃料のため比準価格に比し低位に求められた。特に近郊商業地域に於いては収益性は然程重視されず、市場での取引価格を指標に価格が決定される傾向が強い。因って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

殆どが市街化調整区域である赤沼地区の人口は減少が続いている。国道へのアクセスは良好であるが、農家集落地域であり、宅地開発等の動きはない。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の農家集落地域であり、宅地開発等の動きは無く、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は需要の弱さを反映して下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域は公法上の規制から賃貸用建物の建築が困難であり、また賃貸需要も見込めないため収益還元法は適用しなかった。本件の比準価格は、同一需給圏内の市街化調整区域内における何れも建物の敷地の用に供されている、又は供されていた類似性の高い取引事例に基づくものであり、市場の実態を反映する説得力の高い価格である。因って、広域的な検討を踏まえた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活利便施設への接近性に恵まれた住宅地で、熟成が進みつつある。

地域要因の将来予測

熟成が進む住宅地で比較的安定した住宅地ではあるが、地価は地域経済の低迷等から引き続き弱含みと予測する。

価格決定の理由

当該地域においては、快適性を重視する住宅地域で自己使用目的での取引が支配的であり、取引価格を指標に地価が形成されるのが一般的である。近隣地域は、戸建住宅が支配的な地域であり、賃貸市場が未成熟で且つ当面は新規需要も見込めないため、収益還元法は適用しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場の推移・動向に留意のうえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。