長野県長野市豊野町豊野字内土浮３２３番４５(豊野駅・信濃浅野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


38,800円

2016年01月01日に行った長野県長野市豊野町豊野字内土浮３２３番４５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,800円/㎡としました。

長野県長野市豊野町豊野字内土浮３２３番４５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市豊野町豊野字内土浮３２３番４５
住居表示 
価格38,800円/㎡
交通施設、距離豊野、550m
地積251㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況南6.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

畔上豊氏による調査レポート

不動産鑑定士畔上豊
価格38,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因豊野地区に大規模小売店舗が開業し、従前に比べ利便性は向上したが、近接するコンビニエンスストアーが平成27年に廃業した。
地域要因の将来予測閑静な住宅地域として今後も熟成していくものと予測する。長野市中心部からは距離があるが、近年建設された商業施設への接近性は良好で、地価は下落基調ながらも下落率は縮小傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、市内豊野地区及びその周辺地区に位置する住宅地域。需要者は豊野地区の居住者が中心であるが、長野市以北の市町村からの転入者も見られる。豊野駅周辺に広がる住宅地域の南西隅にあり、駅距離は比較的近いものの、豊野駅や商業施設により近い住宅地域の人気が相対的に高く、対象標準地周辺に新規分譲は見られない。取引の中心となる土地価格は1000万円前後、新築戸建物件は2200万円∼2400万円程度である。
一般的要因市全体で人口は微減、豊野地区も減少傾向で推移しており、平成27年に入り管内人口が1万人を割り込んだ。

林部敏弘氏による調査レポート

不動産鑑定士林部敏弘
価格38,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はないが、豊野駅の南東方の大規模小売店舗により居住利便性は向上しており、需給に好影響を与えている。
地域要因の将来予測熟成した既成住宅地域であり、地域要因の大きな変動は見られず、今後も現状のまま推移するものと予測する。当該地域は市街地の南西端にあり、中心部へはやや距離があり、地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね旧豊野町が中心であるが、隣接市町村の一部を含むと考えられる。需要者の中心は、旧豊野町居住者のほか、周辺市町村の居住者である。当該地域は居住環境、利便性は比較的良好であるが旧豊野町の中心部からは離れている。過去にも民間分譲は少なく最近では公共機関による造成販売も見当たらない。市場の中心となる価格帯は土地で900万円∼1100万円程度、新築戸建住宅で2000万円∼2500万円程度である。
一般的要因地方経済の回復の足取りは鈍いが、北陸新幹線の延伸や長野駅前の整備による効果が見られる。居住条件の良好な地区では需要の回復動向にある。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7084812
北緯 138度2769971

参考：該当物件周辺マップ

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長野県上水内郡豊野町大字豊野字下神代７８４番４長野県長野市真島町真島字梵天東沖１１８３番３長野県上水内郡豊野町大字豊野字内土浮３７７番７ほか１筆長野県長野市上松３丁目１６０５番９６長野県長野市平柴台１０４番長野県長野市川中島町原字獅々込沖１３３番１２長野県長野市大字若里字桑ノ木島１５１２番２９熊本県下益城郡豊野村糸石字中原３１４８番５長野県長野市川中島町今井字原沢１５４４番

参考：近隣駅の地価相場

豊野駅(地価相場 30,300円/㎡)信濃浅野駅(地価相場 39,950円/㎡)立ケ花駅(地価相場 41,900円/㎡)小布施駅(地価相場 36,500円/㎡)三才駅(地価相場 54,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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