長野県長野市大字赤沼字西通２６３番１(豊野駅・信濃浅野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


17,900円

2016年01月01日に行った長野県長野市大字赤沼字西通２６３番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,900円/㎡としました。

長野県長野市大字赤沼字西通２６３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市大字赤沼字西通２６３番１
住居表示 
価格17,900円/㎡
交通施設、距離豊野、1,800m
地積550㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤隆氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤隆
価格17,800円/㎡
個別的要因近隣地域内の標準的な土地であり、個別的に特段の市場性の変化は生じていない。
地域要因殆どが市街化調整区域である赤沼地区の人口は減少が続いている。国道へのアクセスは良好であるが、農家集落地域であり、宅地開発等の動きはない。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の農家集落地域であり、宅地開発等の動きは無く、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は需要の弱さを反映して下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は長野市北部の市街化調整区域内住宅地域である。対象標準地が存する地域は従来型の農家集落地域であり、需要者は近隣地域及びその周辺地域に血縁又は地縁を有する者に限定される傾向にある。農家人口の減少、市街化区域に比べ生活利便性に劣ること等から需要は低調であり、地価は下落傾向が続いている。市街化調整区域内宅地の取引事例は少なく、また個別性が強いことから中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因市街化調整区域内の農家住宅地の需要者は血縁又は地縁者等に限定される傾向があり、農家人口の減少もあって需要減退が続いている。

赤羽根資裕氏による調査レポート

不動産鑑定士赤羽根資裕
価格17,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域に特に変動要因はない。「赤沼地区」等周辺地区の人口・世帯数はともに減少傾向を示し、引き続き需要は弱含みに推移している。
地域要因の将来予測古くからの農家集落地域として、地域に変動要因は認められない。地縁的結合による市場閉鎖性からも需要の活発な顕在化は期待出来ない。利便性重視の傾向の中で、本地域は今後も低調に推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、犀川以北の市街化調整区域内住宅地域にて形成される。需要者は、古くから農家集落地域を形成することからも、地縁的関連性のある本地域あるいは周辺地区の居住者に限定されるものと考えられる。地区の人口が減少傾向を示す中で、需要者も限定される地域として、需要動向は引き続き停滞している。需要水準の総額に関しても、市街化調整区域内の取引事例は少ないことに加え、取引価格帯にも幅が大きく、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因人口は減少傾向が継続する一方、世帯分離は進行している。居住利便性が重視される傾向からも、中心地域にて需要が顕在化する状況にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7002738
北緯 138度2753696

参考：該当物件周辺マップ

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長野県上水内郡豊野町大字豊野字下神代７８４番４長野県長野市真島町真島字梵天東沖１１８３番３長野県上水内郡豊野町大字豊野字内土浮３７７番７ほか１筆長野県長野市丹波島３丁目９３２番１６長野県長野市平柴台１０４番長野県長野市川中島町原字獅々込沖１３３番１２長野県長野市大字若里字桑ノ木島１５１２番２９熊本県下益城郡豊野村糸石字中原３１４８番５長野県長野市川中島町今井字原沢１５４４番

参考：近隣駅の地価相場

豊野駅(地価相場 30,300円/㎡)信濃浅野駅(地価相場 39,950円/㎡)三才駅(地価相場 54,800円/㎡)小布施駅(地価相場 36,500円/㎡)北須坂駅(地価相場 41,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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