長野県長野市篠ノ井布施五明字上六反１１０番８(豊野駅・信濃浅野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


45,700円

2016年01月01日に行った長野県長野市篠ノ井布施五明字上六反１１０番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,700円/㎡としました。

長野県長野市篠ノ井布施五明字上六反１１０番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市篠ノ井布施五明字上六反１１０番８
住居表示 
価格45,700円/㎡
交通施設、距離篠ノ井、1,100m
地積266㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い分譲住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

羽田富雄氏による調査レポート

不動産鑑定士羽田富雄
価格45,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。道路・画地規模等は標準的で、地域内の競合性は現状維持で推移。
地域要因生活利便施設への接近性に恵まれた住宅地で、熟成が進みつつある。
地域要因の将来予測熟成が進む住宅地で比較的安定した住宅地ではあるが、地価は地域経済の低迷等から引き続き弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏は、篠ノ井地区を中心とする犀南地区の住宅地域。需要者の中心は圏内の居住者であるが、市中心部及び千曲市等周辺市町村からの転入者も見られる。周辺地域において土地区画整理事業がほぼ完了し、生活利便施設への接近性に恵まれるものの、地域経済等の低迷等から需給は回復の兆しを含みつつも弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、土地は1千万円∼1．2千万円程度、新築戸建住宅は2．5千万円∼3千万円程度。
一般的要因長野市H27．10人口377千人・−1．3％／5年。同高齢化率28．1％・＋3．3pts／5年。H26取引件数3．3千件・−8．5％。

金子和寛氏による調査レポート

不動産鑑定士金子和寛
価格45,700円/㎡
個別的要因方位が東向きであるほかは標準的画地である。個別的要因に変動要因はない。
地域要因県道、最寄駅、ショッピングセンターに比較的近い住宅地域であり、熟成が進みつつある。
地域要因の将来予測幹線道路、駅に近く利便性に優れる住宅地として一定の需要は期待できるが、JR軌道敷西側に立地することから需給はやや弱含みである。当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は当市犀南地区の篠ノ井駅に比較的近い住宅地域で、需要者の中心は当市内及び当市を都心とする周辺市町等の居住者が主体である。区画整然とした分譲住宅地域で、篠ノ井駅、幹線道路に比較的近く利便性は優れ、周辺の土地区画整理事業もほぼ完了したものの、JR軌道敷西側背後に立地することから需給はやや弱含みである。全般的に、土地価格が1000万円程度、新築の戸建住宅では2500万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因直近1年では総人口は微減、住宅地地価は全般に下落しているが緩和傾向にあり、利便性に優れる市街地では横ばい地点も増加し上昇地点も見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7002738
北緯 138度2753696

参考：該当物件周辺マップ

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長野県上水内郡豊野町大字豊野字下神代７８４番４長野県長野市真島町真島字梵天東沖１１８３番３長野県上水内郡豊野町大字豊野字内土浮３７７番７ほか１筆長野県長野市上松３丁目１６０５番９６長野県長野市丹波島３丁目９３２番１６長野県長野市川中島町原字獅々込沖１３３番１２長野県長野市大字若里字桑ノ木島１５１２番２９熊本県下益城郡豊野村糸石字中原３１４８番５長野県長野市川中島町今井字原沢１５４４番

参考：近隣駅の地価相場

豊野駅(地価相場 30,300円/㎡)信濃浅野駅(地価相場 39,950円/㎡)三才駅(地価相場 54,800円/㎡)小布施駅(地価相場 36,500円/㎡)北須坂駅(地価相場 41,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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