地域要因

道路整備や布佐ポンプ場の完成など復興事業は進んでいるが、需要を喚起するまでには至っていない。地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域であるが、浸水被害等の隣接地区であるため、需要は弱い。地価は下落基調で推移すると予測される。

価格決定の理由

戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、JR成田線沿線の第1種低層住居専用地域で規模148㎡の住宅地であり、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした住環境良好な大規模な住宅団地である。熟成した住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅の建ち並ぶ熟成した住宅地域である。建築協定により今後も現状の良好な住環境が維持されるものと予測されるが、市内でも少子高齢化の進んでいる地域であり、地価は弱含み傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は、対象地と同じ布佐平和台地区の住宅地域に存する取引事例を採用し、規範性ある価格が求められた。当該地域は、中規模戸建住宅の建ち並ぶ居住の快適性が重視される住宅地域であり、建築協定により共同住宅の建築が規制された地域で、戸建住宅の賃貸市場も形成されていないことから、賃貸物件を想定する収益還元法の適用を断念した。よって同一需給圏の規範性ある取引事例から求められた市場性を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で特別な変動要因はなく、一般的要因の影響で、また成田線沿いで需要が弱く地価は下落している。

地域要因の将来予測

最寄駅に徒歩圏内にある既成の一般住宅地域であり、当面の間、地域要因に特別な変動要因はなく、地価は成田線沿いは需要が弱く、弱含みで推移している。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と代替・競争関係にある住宅地の事例を採用し、要因比較も妥当な範囲で行われており、各事例の規範性について検討のうえ試算されたもので、実証的であり信頼性は高い。対象標準地の規模等から経済合理性ある賃貸住宅の経営は現実的でないことから収益還元法は適用しなかった。さらに近隣地域においては自用目的での需要が中心であることから比準価格を妥当と認め、代表標準地の価格との均衡に留意のうえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

衰退傾向にある路線商業地域で、地域要因に格別の変動は認められず、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

飲食店を中心とする国道沿いの路線商業地域であるが集積度は弱く、中層建物1階の貸店舗は空室が多い。人口、交通量の増加要因もなく、現状を維持するものの、地価はやや下落の状況が続くものと予測する。

価格決定の理由

フリースタンディング型低層店舗が多く容積消化率が低いこと、自用の店舗が多く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等により収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、集積度、繁華性の類似した路線商業地の取引事例により試算されたもので、実証的で説得力が高い。よって、市場性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件、接近条件等に格別の変化はない。周辺市町等での優良な宅地供給は多く、相対的な競争力低下は続いている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住環境を維持すると予測する。町内及び周辺地域での宅地供給が依然として多いことから、地価はやや弱含みにて推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は役場に近い北下り傾斜のひな壇状の住宅地域である。収益価格は建築資材の高騰等によりやや低位に試算された。一方比準価格は町内及び隣接市から信頼性が高い事例を採用でき、説得力が高い価格となった。住宅地のため市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、後記代表標準地より検討した価格との均衡に留意して調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

木下駅を最寄り駅とする従来からの住宅地域で特別な変動要因はなく、成田線沿いで需要が弱く地価は下落している。

地域要因の将来予測

最寄駅に徒歩圏内にある既成の一般住宅地域であり、当面の間、地域要因に特別な変動要因はないが、地価は成田線沿いは需要が弱く弱含みで推移している。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と代替・競争関係にある住宅地の事例を採用し、要因比較も妥当な範囲で行われており、各事例の規範性について検討のうえ試算されたもので、実証的であり信頼性は高い。収益価格は対象標準地の規模等から経済合理性ある賃貸住宅の経営は現実的でないことから適用しなかった。さらに近隣地域においては自用目的での需要が中心であることから比準価格を妥当と認め、代表標準地の価格との均衡に留意のうえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街化調整区域に存しているため、属人的な規制も多く、需要者は地元関係者等に限定される傾向が続いている。地域外からの流入もほぼない。

地域要因の将来予測

主として農家住宅が建ち並ぶ従来からの農家集落地域である。地域要因を大きく変化させるような要因に乏しいことから、当面現状のまま推移すると思われる。よって地価は弱含み基調が続くと思量する。

価格決定の理由

農家集落のため取引実態の把握が難しい。その中でも規範性を有する事例の収集に努め、これらの事例から比準価格を得た。収益価格については、当該地域およびその周辺の地域における行政上の規制や市場性の観点等からアパート需要が見込めず、その試算を断念した。以上により市場参加者の主たる視点でもあり、かつ実証的な価格である比準価格を採用すると共に代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR成田線沿線は印西市内において相対的に人気がなく、土地需要は弱く地価も下落が続いている。

地域要因の将来予測

最寄駅に近接する熟成した住宅地域で、当面の間、特別な変動要因はなく現状維持と予測する。地価はJR成田線沿いは需要が弱く下落基調にある。

価格決定の理由

比準価格は周辺の類似地域における信頼性の高い取引事例から試算されたもので、市場性を十分に反映し規範性は高い。収益価格は当該地域の地域的特性から求めることができなかった。当地域は自己使用目的の取引が主体であることから、本件では比準価格を妥当な価格と判断してこれを採用し、代表標準地の価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成市街地内の駅前に近い近隣型商業地域であるが、商況は冴えず地域の衰退化が顕著である。

地域要因の将来予測

木下駅に近い日用品店舗、飲食店等が混在する地域で、繁華性は衰退傾向にあり当面この傾向が続き地価も弱含みである。

価格決定の理由

比準価格は実証的な価格を示すものとして規範性が高い。また収益価格は低層の店舗兼共同住宅を建築することを想定して試算したが両者に大きな開差がある。一般的に商業地は収益性に着目して価格形成される傾向が強いが、当該地域は商圏が狭く衰退傾向にあり、商業地への投資意欲は弱い。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地の価格と均衡に留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、旧来からの住宅地域であり、選好性は低下している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心の住宅地域で、周辺には共同住宅も散見されるが、土地所有者の有効活用の範囲であり、賃料水準が低く収益用不動産として投資目的で取引されることは少ない。よって、住宅地の取引実態をより良く反映する比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、周辺市町の新規分譲との競争力に劣り、不動産需要は低迷している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動はなく、今後とも同様の住環境を維持するものと思料する。住環境良好な新規分譲地との競合において、相対的に競争力は弱く、地価は今後も下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と代替関係が成立する取引事例を採用し、市場参加者が重視する快適性・利便性の観点から要因比較を施しており説得力は高い。収益価格については、建築協定により一戸建専用住宅以外の建築は認められていないことから非適用とした。よって、市場における取引の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

大学に隣接する地域であるが、新規出店等は見られず、龍ケ崎市や千葉ニュータウン方面の商業地へ顧客は流出している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は県道千葉・竜ヶ崎線沿いの併用住宅が多い路線商業地である。比準価格の試算では、周辺自治体から信頼性が高い事例を採用できた。収益価格の試算では建物想定、賃料設定等は妥当である。事業者需要が主体となるため市場性と収益性の両面の検討が有効と判断した。よって比準価格と収益価格を関連づけ、後記規準価格との均衡に留意して価格の調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。