茨城県北相馬郡利根町大字押付新田字五の耕地８７６番(布佐駅・新木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


9,160円

2017年01月01日に行った茨城県北相馬郡利根町大字押付新田字五の耕地８７６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を9,160円/㎡としました。

茨城県北相馬郡利根町大字押付新田字五の耕地８７６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県北相馬郡利根町大字押付新田字五の耕地８７６番
住居表示 
価格9,160円/㎡
交通施設、距離布佐、2,800m
地積1,043㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ農地の多い住宅地域
前面道路の状況南4.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

五木田裕一氏による調査レポート

不動産鑑定士五木田裕一
価格9,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はみられない。画地を構成する要因も標準的であるため、地域における競争力は平均的であると思量する。
地域要因市街化調整区域に存しているため、属人的な規制も多く、需要者は地元関係者等に限定される傾向が続いている。地域外からの流入もほぼない。
地域要因の将来予測主として農家住宅が建ち並ぶ従来からの農家集落地域である。地域要因を大きく変化させるような要因に乏しいことから、当面現状のまま推移すると思われる。よって地価は弱含み基調が続くと思量する。
市場の特性同一需給圏は利根町を中心とし、県南部の各市町村に存する、農家集落地域を中心とする従来からの住宅地域と判断した。需要者は属人的な規制等も多いと考えられることから、何らかの地縁を有する者に限定されると言ってよい。取引は属人的な事情が介入する場合が多く、価格もこれらの事情を反映し個別に決定される。よって中心価格帯について一概に判断することは困難であるが、得られた情報を総合すると3．0万円∼4．0万円／坪程度であると思量する。
一般的要因高齢化の進行や人口減少に直面している状況である。町全体を活性化するような要因変化は期待できず、短期的な回復は相当困難であると思量する。

安智範氏による調査レポート

不動産鑑定士安智範
価格9,120円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変化はない。
地域要因市街化調整区域内の農家住宅地域であり、需要者は地元出身者に限定されるため、需要は弱い状況である。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の農家住宅地域であり、特に大きな変動要因はないことから、今後とも同様の住環境を維持するものと思料する。取引は少なく、今後も需給動向は弱含みと予測される。
市場の特性同一需給圏は利根町及び近隣市町の市街化調整区域内の農家住宅地域である。主な需要者としては、当該地域に地縁性をもつ居住者及びその縁故者である。地縁的選好性が強いこともあり取引件数は少なく、需要は弱含みの傾向が継続している。取引件数が少なく、取引される規模や価格に開差があるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
一般的要因人口減少率・高齢化率ともに県平均より大きい。近隣市町の地価下落によりベッドタウンとしての需要は減少している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8660516
北緯 140度1389006

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

布佐駅(地価相場 32,000円/㎡)新木駅(地価相場 43,600円/㎡)木下駅(地価相場 44,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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