千葉県印西市木下東２丁目１０番１５(木下駅・布佐駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,000円

2017年01月01日に行った千葉県印西市木下東２丁目１０番１５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,000円/㎡としました。

千葉県印西市木下東２丁目１０番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県印西市木下東２丁目１０番１５
住居表示 
価格32,000円/㎡
交通施設、距離木下、1,500m
地積199㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩永俊作氏による調査レポート

不動産鑑定士岩永俊作
価格32,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。
地域要因熟成した住宅団地で特別な変動要因はなく、成田線沿いで需要が弱く地価は下落している。
地域要因の将来予測最寄駅から離れた分譲住宅地域で、当面の間、特別な変動要因はなく現状維持と予測する。地価は成田線沿いは需要が弱く下落基調にある。
市場の特性同一需給圏は印西市、白井市の戸建住宅地域で、特に代替・競争関係の強い地域はJR成田線の「木下」、「小林」駅を最寄り駅とする大規模開発の区画整然とした住宅地域。主たる需要者は首都圏に通勤する一次取得者及び買い替え需要者。居住者の高齢化が進み若い所帯の新規需要は限定的である。中古住宅の取り引きの価格帯は土地が170㎡前後、建物120㎡前後で1，000万円から1，500万円前後が中心である。
一般的要因国内経済は緩やかな回復基調にあるが、将来の不透明感は拭えない。不動産取引は地域、用途により様々で地価変動への影響は多様化している。

笹野善基氏による調査レポート

不動産鑑定士笹野善基
価格32,000円/㎡
個別的要因価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認められない。
地域要因駅、商業施設からやや遠く生活利便性が劣るため、成田線沿線の豊富な住宅供給の中で競争力は弱く、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測JR成田線木下駅からやや遠い戸建分譲住宅地域で、周辺に生活利便施設も少ないことから住宅地需要は弱い。地価は今後も弱含みに推移するものと見込む。
市場の特性同一需給圏はJR成田線沿線で印西市を中心に隣接市町の住宅地を含む圏域と判定した。最寄駅からやや離れた区画整然とした住宅団地で、住環境は比較的良好であるが、鉄道駅や生活利便施設から遠く利便性が劣るため沿線の豊富な土地供給の中で需要は弱い。需要者は成田線沿線居住者が中心となる。200㎡程度の土地で600∼700万円、中古住宅で1，000∼1，500万円が中心となる価格帯である。
一般的要因北総線沿線の千葉ニュータウンは人口増で発展傾向だが成田線沿線は人口減で衰退傾向。国道464号を中心に集客力のある商業施設が集積している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌,グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8401838
北緯 140度1628195

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

木下駅(地価相場 44,300円/㎡)布佐駅(地価相場 32,000円/㎡)小林駅(地価相場 37,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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