千葉県印西市木下字池田７２５番４４(木下駅・布佐駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


50,700円

2017年01月01日に行った千葉県印西市木下字池田７２５番４４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,700円/㎡としました。

千葉県印西市木下字池田７２５番４４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県印西市木下字池田７２５番４４
住居表示 
価格50,700円/㎡
交通施設、距離木下、350m
地積98㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模な飲食店に日用品店も混在する商業地域
前面道路の状況西10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩永俊作氏による調査レポート

不動産鑑定士岩永俊作
価格50,500円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。
地域要因既成市街地内の駅前に近い近隣型商業地域であるが、商況は冴えず地域の衰退化が顕著である。
地域要因の将来予測木下駅に近い日用品店舗、飲食店等が混在する地域で、繁華性は衰退傾向にあり当面この傾向が続き地価も弱含みである。
市場の特性同一需給圏はJR成田線、北総線、京成本線沿線で、印西市を中心に隣接市町を含む近隣型商業地域と判定した。対象標準地は木下駅南口に近い小規模店舗が多い商業地域で、千葉ニュータウン等の大型店舗への顧客流出で衰退が著しい。商業地としての機能は低下しており土地価格は周辺住宅地の価格と大差はない。需要者は地元事業者にほぼ限定され需要は乏しく取引は少ない。価格水準は周辺住宅地と同程度で1㎡あたり50，000円前後である。
一般的要因国内経済は緩やかな回復基調にあるが、将来の不透明感は拭えない。不動産取引は地域、用途により様々で地価変動への影響は多様化している。

金田光重氏による調査レポート

不動産鑑定士金田光重
価格51,000円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動はみられない。
地域要因衰退が進む近隣商業地域であり、地域要因に格別の変動は認められず、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測JR「木下」駅に近接する近隣商業地域であるが、ニュータウン地区の商業施設の充実により客足が遠のき、繁華性を回復する要素もなく、当分は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は印西市及び隣接市町のJR成田線沿線の近隣商業地域。圏内の商業地域はいずれも千葉ニュータウン地区の充実した商業施設に需要が吸収され衰退が著しい。地元精通者によると近隣地域での土地、貸店舗の引合いは皆無である。商業地としての性格が薄れ、地価は背後の住宅地の水準にまで下がりつつある。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いているが、国内外に下振れリスクを残す。地価は利便性等により選別され、二極化傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌,グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度837148
北緯 140度1502401

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

木下駅(地価相場 44,300円/㎡)布佐駅(地価相場 32,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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