千葉県印西市大森字東埜原３６０２番９３(木下駅・布佐駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,100円

2017年01月01日に行った千葉県印西市大森字東埜原３６０２番９３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,100円/㎡としました。

千葉県印西市大森字東埜原３６０２番９３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県印西市大森字東埜原３６０２番９３
住居表示 
価格41,100円/㎡
交通施設、距離木下、440m
地積135㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況西6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩永俊作氏による調査レポート

不動産鑑定士岩永俊作
価格41,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。
地域要因熟成した住宅地域で特別な変動要因はなく、一般的要因の影響で、また成田線沿いで需要が弱く地価は下落している。
地域要因の将来予測最寄駅に徒歩圏内にある既成の一般住宅地域であり、当面の間、地域要因に特別な変動要因はなく、地価は成田線沿いは需要が弱く、弱含みで推移している。
市場の特性同一需給圏はJR成田線沿線で印西市及び隣接市町の戸建住宅地域。需要者の中心は圏内居住者が大半で圏外からの流入は少なく、周辺市町に通勤する一次取得者層及び地縁者が中心である。駅徒歩圏内ではあるが成田線の運行本数は少なくやや不便であり、新築戸建分譲が活発な千葉ニュータウン地区と比較し需要は弱く地価は下落気味である。市場の中心となる価格帯は標準的画地規模の土地で500万円前後、中古戸建住宅で500∼1，000万円前後である。
一般的要因国内経済は緩やかな回復基調にあるが、将来の不透明感は拭えない。不動産取引は地域、用途により様々で地価変動への影響は多様化している。

笹野善基氏による調査レポート

不動産鑑定士笹野善基
価格41,200円/㎡
個別的要因価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認められない。
地域要因駅、公共施設には近いが、JR成田線の利便性の悪さから需要は弱含みで、土地価格の下落に歯止めがかからない状態が続いている。
地域要因の将来予測地域要因に特別な変動は見られず、当分は現状を維持するものと見込むが、成田線沿線への需要が弱いことから地価は今後も弱含みに推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR成田線沿線で、印西市を中心に隣接市町を含む圏域と判定した。需要者は当該地域に縁のある印西市内居住者が主で、外部からの流入は少ない。JR成田線木下駅に近い旧来からの戸建住宅地域で、市役所等公共施設には近いが、地域的には衰退傾向にある。中心となる価格帯は更地で500∼700万円、新築戸建住宅で2，000万円台前半、中古住宅で1，200∼1、500万円前後が需要の中心となる。
一般的要因北総線沿線の千葉ニュータウンは人口増で発展傾向だが成田線沿線は人口減で衰退傾向。国道464号を中心に集客力のある商業施設が集積している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8388586
北緯 140度1419739

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

木下駅(地価相場 44,300円/㎡)布佐駅(地価相場 32,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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