地域要因

周辺部で建売住宅の供給がみられる程度で、大きい変化はない。地価は横這い乃至微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成した状態にあり、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。住宅地の地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域にはアパートも混在しているが、容積率が低いため土地価格に見合う収益は得られないことから、収益還元法は非適用とした。自らの居住を目的とした需要が中心となることから、主に自用目的の取引事例を比較考量して求めた比準価格は実証的で信頼性は高い。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅のほか店舗併用住宅も見られる住宅地域で、地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

小規模の一般住宅が建ち並ぶ東中神駅に近い住宅地域で、地域要因等の価格形成に影響を及ぼす変動要因は特に認められない。

価格決定の理由

近隣地域はJR青梅線東中神駅に近い一部併用住宅も見られる住宅地域であり、不動産の価格は専らその取引価格の水準に依拠して形成されている地域であると判断した。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する同種取引事例を多数収集、選択して比較したもので実証的な価格を示している。よって地域における対象地の市場性を実証的に反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

狭隘な道路が多い住宅地域であるが、駅から比較的近いことが評価され、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

低層専用住宅及びアパートが主体の地域で、ほぼ成熟した地域のため、現状のままで推移するものと予測した。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく間口も狭いため、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しえなかった。比準価格は、代替性の高い類似地域から多数の信頼性のある取引事例を採用し試算され説得力を有する。近隣地域は、戸建住宅が大半を占め、快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域である。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅から徒歩圏の既成住宅地であり、地価は坪当たり80万円前後で安定的に推移している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域であり、現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は駅に近い住宅地域でアパートも混在するが、標準地は画地規模が小さいため、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は適用しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域で自用目的の取引が支配的であるので、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅のほか一部工場も見られる住工混在地域であり、工場撤退後は分割の上、戸建住宅地への純化が進行している。

地域要因の将来予測

規模の大きい工場や配送センターの背後に位置する戸建住宅のほか一部中小工場も見られる住宅地域であり、工場撤退後は分割のうえ戸建住宅地に変化していくものと予測される。

価格決定の理由

対象不動産は一部工場も見られる戸建住宅地域に存し、自己使用目的の戸建住宅地取引が大半であり、かつ経済合理性を有する賃貸住宅の建築が困難であることから収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は信頼性の高い複数の取引事例に基づき試算され、自用の住宅地を求める需要者の意見を反映した実証性及び規範性が高い試算価格であると思料されることから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

徒歩約8分の普通距離にあるが、奥多摩街道からの連絡道路に問題があり、車の利用は難である。他は特に問題となる地域要因はなく、現状で推移。

地域要因の将来予測

西立川駅から徒歩約8分で、立川市富士見町に隣接し、奥多摩街道の北側背後の住宅地域であるが、道路系統が不良で車の利用に難がある。小規模低層住宅が主体で、今後も現況の状態で推移するものと予想される。

価格決定の理由

比準価格は、類似性の強い沿線中神駅を含めた住宅地域内の建売住宅や小口更地に係る最近取引の売買事例を基礎に試算しており、実証的で信頼性の高い価格である。地域内は自己利用目的の中古物件や建売住宅が大半で、アパート等の収益物件の売買は極めて少ない。取引市場は概ね横ばいで推移しているものと判断できる。鑑定評価額は、地域の市場動向や採用事例の信頼性から実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえて上記の通りと決定する。

地域要因

駅からはやや離れるが、区画整然とした住宅街である。画地規模が大きいため単価的には割安になる傾向にある。

地域要因の将来予測

駅から離れた崖線下の中規模住宅地域で、格別の変動要因はないが徐々に敷地の細分化傾向が進んでいる。

価格決定の理由

近隣地域は東中神駅からやや離れた中規模住宅地域で、地域内は戸建住宅が建ち並んで自己居住を目的に価格形成されており、価格形成に収益性の影響はほとんどない。したがって収益還元法は適用できなかったが、代表標準地との検討や価格形成要因の推移等も踏まえ、実際の市場価値を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅から徒歩圏の住宅地であり、居住環境は概ね良好であり、地価水準も概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域であり、地域要因に特別な変動はみられず、今後も現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は共同住宅も混在する地域であるが、標準地は画地規模が小さいため、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は適用しない。居住の快適性を重視する住宅地域で自用目的の取引が支配的であるので、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

街路条件・環境条件等の変化はない。駅から徒歩圏外であるが、立川駅方面までのバス便の本数は比較的多く、住宅需要は安定している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とした住宅地域に所在し、地域要因に格別の変動はないので、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は自己居住目的の戸建住宅の取引が主体であり、周囲には地主の土地有効活用のための既存のアパートが散見されるが、容積率は80％であり、新規に賃貸住宅の経営を想定する収益分析は市場の実態に馴染まない地域と判断される。当該地域の地価水準は自用目的の戸建住宅の取引により形成されており、地域性と取引市場を考慮した結果、収益還元法は非適用とし、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業性より居住性への比重が高まりつつある商業地域である。店舗よりマンション等の需要が強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

各試算価格が求められ開差を生じた。比準価格は市や市周辺の広範囲から類似性の高い事例を採用した。収益価格は、規模、立地性の類似する中層マンションの賃貸事例を比準して求めたが、低いのは、近隣の賃料水準の制約下にあり、また、遅行的な性格の為である。投資用不動産としての魅力がないので収益不動産の売買はないが、自己不動産の取引は考えられる。よって、比準価格を採用し、収益価格にも留意し、さらに、代表標準地との検討の上、決定した。

地域要因

安定した需要が見込める地域で特に地域要因の変化は見受けられない。地価は若干の上昇である。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因は見られないため、当面は現状のまま推移すると予測する。価格動向については、立川駅徒歩圏の住宅地のため安定した需要が認められることから、若干の上昇で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例を比準して試算されたもので、市場の実態を表した実践的な価格であるが、本件地域における取引の大半は自己使用目的による住宅用地の取引である。一方収益価格は対象不動産の収益性に着目した価格であるが、対象不動産の存する地域は収益目的よりも自己使用による居住の快適性等が指向される地域である。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。