地域要因

中高層の営業所、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。企業による不動産投資意欲の回復を受けて、地価は引続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

周辺ではマンションへの建替えも散見されるが、近隣地域では特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測される。規模及び総額の観点から需要が高い物件が多く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が多いことから、比準価格に相対的信頼性を認める。収益還元法では適切な賃貸事例を採用して地域の賃貸慣行を適切に反映させていることから、採用した事例資料としての信頼性は高いものの、典型的な市場参加者の属性及び行動を鑑みて、収益価格の説得力は相対的に劣るものと判断した。以上より、比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地から検討を行った価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動要因はないが、空室率の低下、利回りの低下傾向から地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格試算に当たって採用した取引事例はいずれも千代田区・中央区境付近の店舗事務所地の事例で、収益価格試算に当たって採用した各諸元はいずれも中規模店舗事務所の実態を反映している。当地区における土地需要としては、収益目的のほか、中堅・地元企業による自社ビル保有目的も考えられ、収益性以外の要素も考慮される面がある。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

事業所跡地の多くおいては、マンションとなる傾向が見られる。マンション適地については、高値取引も見られ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

繊維関連企業が多く集積している地域である。一部マンションも混在する。都心アクセスの良い地域のため、マンション適地に対する需要が多い地域であり、漸次マンション混在地としての性格が強くなると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、中小事業所、事務所ビルのほかマンションも見られる地域であり、対象標準地も同様の利用に供されている不動産である。需要者は、事務所ビルを目的とした法人のほかマンション開発業者等と多様である。本件においてはこうした地域の実情を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との均衡も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

オフィス市場における需給改善、空室率の低下、賃料の安定化基調等に伴い地価も引き続き上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中高層の店舗兼事務所ビルを中心とした商業地域として熟成しており、今後も現況に大きな変化なく推移するものと予測される。オフィス市場の改善、空室率の低下等を背景に、地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

需要者の多くは市場性・投資採算性より意思決定を行う。比準価格は、類似性の高い取引事例を選択し、各種補修正・要因比較も適切になされており市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の効用が反映された価格で、共に規範性が高いと判断される。本件においては、比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、不動産の需給動向、市場動向等をも考量の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年は、古くから製造・卸の集積地としての歴史をもつ台東区南部・徒蔵（カチクラ）エリアとして人気が高まっている。

地域要因の将来予測

近年、古くから製造・卸の集積地としての歴史をもつ台東区南部・徒蔵（カチクラ）エリア（御徒町∼蔵前∼浅草橋にかけての2km四方の地域）として、人気があり、店舗・事務所ビルの需要は今後も見込まれる。

価格決定の理由

比準価格は、信頼性の高い事例を選択採用して試算したもので、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、高層店舗付事務所ビルを想定した収益性を反映し、説得力を有する。よって各試算価格の手順の各段階について再検討し、当該地域の立地性、市場動向等も考慮し、比準価格と収益価格をほぼ等しく関連付け、周辺標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の環境に特段の変化はないが、中小規模の投資用不動産に対する需要は回復基調が続いており、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

現状においては、成熟した中小規模の中層事務所ビルを中心とする商業地域であるが、今後は建替等により徐々に高層化が進むものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、市場において成立した規範性の高い普通商業地域における取引事例に基づいて求めた試算価格であり、実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に中高層の事務所を想定して求めた試算価格であり、各種指標等の規範性が高い。以上の各試算価格の特性を勘案し、本件では両試算価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域の中大規模再開発による街並みの整備、建物等の機能更新の恩恵を受け、商業集積度をより一層高めるものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格より比準価格がやや高位に試算された。近隣地域は機関投資家等による収益目的の需要が強い地域であるが、日本橋交差点に隣接した繁華性と希少性に優れた地域であることから、国内大手法人による自己利用目的の需要も潜在的に強い。従って、近隣地域の賃貸動向及び対象標準地の市場性等を勘案し、比準価格と収益価格を関連付け、さらに同一需給圏内の類似地域に存する公示価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中層事務所、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域であるが、周辺では共同住宅への建替えを契機として商業地域としての性格が薄まりつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は入船・新富地区など昭和通り以東の商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性のみならず、事業利便性、都心生活の利便性を重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の存する幹線道路沿いの商業地域では、投資物件を求める法人や自己使用目的の法人等、需要者層は幅広い。需要者の多くは投資採算性の他、現実の取引市場を反映した実勢価格も重要な指標として意思決定を行う。本件でも比準価格と収益価格はともに規範性を有すると判断し、両試算価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の大きな変動は認められないが、周辺地域の好市況の影響を受けている。

地域要因の将来予測

交通接近条件に優れた準高度商業地域で利便性が高く、特にオフィス需要が強いエリアである。地価は引き続き上昇傾向を維持しながら緩やかに推移していくと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は靖国通り沿いで比較的視認性が高く、収益性も期待できる商業地域にある。投資適格性を有する事務所ビル等に対する需要が強く、また、自用目的の法人等の需要も散見される。需要者の多くは投資採算性を重視するが、現実の取引市場を反映した実勢価格も重要な指標とする。本件では市場性・収益性の両面から比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。