地域要因

大規模な分譲地内にあり特に地価を押し上げる地域要因の変化は見られないが新興の大規模開発住宅団地で宅地需要は根強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

JR横浜線みなみ野の大型分譲団地内に位置し駅から概ね徒歩可能と思えるが近隣地域に共同住宅は見られず適正な収益価格の試算は困難と判断されることで収益価格については非採用とし、評価については市場実態に即し価格説得性の高い比準価格をもって決定した。更に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

バス便の古い分譲住宅地で周辺住宅地に比べ住宅環境は幾分良好と思えるが、郊外で生活利便性に幾分劣ることで未だ宅地需要は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は裏高尾町小仏関所跡地付近の駒木野住宅団地内で戸建住宅が殆どである。快適性を重視する自用目的での取引が支配的で周辺に共同住宅は少なく土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。従って取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格をもって決定し共同住宅からの収益価格は非採用とした。その際、代表標準地との検討を経て比準価格の妥当性を検証した。

地域要因

交通利便性が比較的良好で、熟成された住環境を有しており、住宅需要があるため、地価は横這い傾向と窺える。

地域要因の将来予測

小規模な一般住宅の建ち並ぶ区画整然とし熟成した住宅地域である。閑静な住宅地域で、現状のまま推移していくものと予測される。地価は回復の傾向が窺える。

価格決定の理由

比準価格は、標準地と同様の小比企町内と隣接地域における取引事例を収集・採用して求められたもので実態を反映した価格である。一方、収益価格は賃貸需要が乏しく採算に見合う収益性が見られないことから、適用が困難と判断した低位に求められた。以上から客観性が高い取引事例を採用し、市場を反映した比準価格を標準とし、当該代表標準地の過去半年間の変動率も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅へ徒歩圏内の住宅地域であり、当該地域に特段の変動要因はないが、地価は概ね横ばいで推移していると思われる。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動要因はなく、概ね現状の住環境を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。アパート等の収益物件は少なく、自己使用目的の取引が中心である。賃貸用不動産の需要は弱く、収益想定が困難なため、収益還元法の適用は断念した。従って、収益性よりも居住の快適性が重視されて価格形成されていると判断されるため、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街並みや利便性の面で優れる地域であるため、需要は堅調に推移した。

地域要因の将来予測

片倉駅に近い低層住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、標準的使用や地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は、緩やかな上昇傾向で推移していくと予測される。

価格決定の理由

最寄り駅に近く賃貸マンションやアパートも存するが、地価は戸建住宅等としての自己使用を前提とした需要と供給のバランスを中心に形成されており、賃貸事業による収益性との関連は低い。このため、収益価格は低位に求められた。比準価格は、代替競争関係にある類似性の高い取引事例から求めた、市場実勢を反映した実証的な価格である。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、一般的要因の影響もあり、片倉駅徒歩圏にあり、地価は、ほぼ横這い傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

主たる需要者は収益性よりも快適性を重視する居住目的の個人であることから、現実の取引事例から導出した比準価格が、実際の市場の特性に適合している。収益価格は、賃貸市場が狭小で未成熟であり、その採用を見送った。従って、信頼性のある取引事例から得られた比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、更に最近の不動産市況、需給動向をも加味して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は、居住環境良好な住宅団地であるが、駅からはやや遠く、画地規模も大きいことから、地価はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模低層住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であるが、特段の地域要因の変化は認められず今後も現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 当該地域の収益物件としては、地区計画により共同住宅等は制限されているため、戸建住宅が転勤等の諸事情により賃貸されるケースが散見される程度である。従って、自用目的での利用が中心であることから、収益価格の適用を見送ることとし、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの地域内にあるが、特に変動要因はなく、一般的要因の悪化傾向もあって、地価はやや弱含みで推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は北野街道沿いにあり、一部に自用の店舗併用住宅や事業所・共同住宅も見受けられる。交通利便性がやや劣ることから収益物件として採算を確保するに至らず、収益価格は低く試算された。本件評価においては、幹線道路沿いの取引事例を中心に範囲を広げて収集し、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR横浜線が最寄駅で駅からも近く利便性は良好。住宅としての環境も比較的良好で安定しており、地価水準は僅かに上昇した。

地域要因の将来予測

当該地域は、JR横浜線片倉駅徒歩圏の住宅地域で、当分の間現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的での取引が中心である。アパート等も混在しているが、その他の収益物件としては戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースが散見される程度。収益性が低く収益価格は低水準に求められたため参考に止めた。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

京王高尾線が最寄駅。駅からは徒歩圏であるが幹線道路沿いの住宅地で住環境はやや劣る。地価水準は横這い傾向を示した。

地域要因の将来予測

当該地域は、京王線めじろ台駅よりやや距離を有するが徒歩圏の街道沿いの住宅地域で、当分の間現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅、共同住宅、店舗、事務所等が建ち並ぶ幹線道路沿いの地域であるが、繁華性はあまり高くない。共同住宅としても駅接近性がやや劣るため賃貸需要も弱い。収益性が低く収益価格は低水準に求められたため参考に止めた。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

山田駅に近く利便性が良好な住宅地域で、一定の住宅需要がみられる。地価は概ね横ばいから若干の上昇傾向である。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で地域要因に特段の変動要因はみられないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には地主等による賃貸物件も多く見られるが、地域性から土地価格を含んだ収益物件の採算確保が困難な地域である。現在は収益目的の新規土地取引は少なく、自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域で、地価に対する収益価格の影響は少ない。したがって、規範性の高い事例から適正に試算し、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、最近の市場動向に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境の良好な住宅団地であるが、若干起伏のある地勢で、高齢化率の上昇や周辺の新興住宅団地との競合等から地価は概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で概ね熟成しており、特に地域要因に変化はなく当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

地区計画により共同住宅の建築が制限されているため周辺には賃貸物件はほとんど見られない。また、地域性から土地価格を含んだ収益物件の採算確保が困難な地域であるので、収益還元法は適用しなかった。自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域で、規範性の高い事例から適正に試算し、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、最近の市場動向に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の既成市街地であるが、八王子駅及び中心商業地からは距離がある。地価は横這い状況である。

地域要因の将来予測

JR片倉駅、京王片倉駅ともに徒歩圏で需要は底堅いが、当面は現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、自用物件が中心でありアパート等はまれに散見される程度で、賃貸物件としての需要が乏しく的確な収益資料が得られなかったため収益価格は試算できなかった。そのため、本件では取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格により、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

路線商業地域であるが、地域性の変化はなく、地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

特に大きな地域要因の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は僅かながら上昇傾向で推移しているものと認められる。

価格決定の理由

収益価格は比準価格に比し低位に求められたが、その理由は路線商業地域としての熟成度の低さにより、店舗としての需要が少ないことがその理由と判断した。比準価格は主に幹線道路を中心とした市内の路線商業地の取引事例より比準して求められたもので、実証的な価格である。よって、本件評価にあたっては、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線沿いの路線商業地域で、取引が少なく地価は横這いの様相が窺える。特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

両試算価格には開差が生じた。取引市場の実態を反映した比準価格においては、市内全域における幹線沿いの商住混在地域から多数収集し求めたもので規範性が高い。一方、収益価格は路線商業店舗の収益性が弱く事業採算性に見合う賃料水準にないため、低位に求められた。以上から、実証性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。