地域要因

最寄駅からはやや距離がある高台の住宅地。最寄駅前ロータリーの整備は進んだものの影響は限定的であり、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

予測の原則の範囲内では大きな変化はなく、現状維持で推移するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域の周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心であって、多数の信頼性のある取引事例が収集できた。よって、両試算価格を調整するにあたっては、比準価格を重視し、収益価格をも関連付けて、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

相原駅徒歩圏の住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。駅徒歩圏の利便性から、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

相原駅徒歩圏の空地等も見られる戸建住宅地域であり、当面は現状の利用状態を維持するものと予測する。地価水準は、駅徒歩圏の宅地需要に支えられ、上昇傾向で推移するものと見られる。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等も見られる相原駅徒歩圏の住宅地域であるが、容積率が低位な第一種低層住居専用地域に指定されていること等から収益価格は低位に試算された。エンドユーザーによる自己使用が取引の中心であることを考慮すれば、実需を前提とした豊富な取引事例に基づく比準価格の信頼性が高い。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR横浜線相原駅徒歩圏内の丘陵地上の既成住宅地域であり、利便性、総額の観点等から、需要が認められ、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

駅西口でロータリーの整備や相原駅南側で町田街道拡幅の都市計画決定等がなされているが、駅東口から徒歩圏内に存する当該地域への波及効果は少なく、区画の整った住宅地として当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の一般住宅のほか、賃貸用アパート等の収益物件の取引も観察されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地で、自用目的の取引が主体であり、類似取引事例から求めた、相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、指定基準地との均衡及び指定基準地決定時からの価格形成要因の変動、市場の動向等を踏まえ、上記の通り、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅への接近性、利便性に劣る地域であり、バス利用が中心の為、需給関係は弱いと思われる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣、類似地域においては、収益物件としてのアパ−ト等も見られるが、駅への接近性等の利便性にかなり劣り、更には未利用地も多い為、土地価格に見合う経済合理的な賃料水準が形成されていない状況である。よって、比準価格を標準として、収益方式を非適用とし、更には、近年の市場動向、代表標準地等とのバランス検討を行うことにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

現状の生活利便性は今後も維持されてゆき、地域要因については大きな変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

当該地域については、中規模一般住宅を中心とする住宅地域を形成している。将来的にも現状を維持して行く事が予想され、引き続き需要は底堅いものと思慮される。地価も上昇基調が認められる。

価格決定の理由

一般戸建住宅を中心とする地域であるため、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地で、賃貸アパートも散見されるものの賃料水準は低位に抑えられていて、土地価格に相応する賃料は見込めない現状にある。従って、本件においては規範性の高い実証性が認められる比準価格を中心に収益価格を比較考量して、さらに地域の将来性を勘案し、代表標準地との価格の検討を行い上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

バス便利用の郊外の住宅地域であり、不動産需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は郊外の一般住宅を中心とするバス圏内の住宅地域である。地域の状況等からみて特段の地域要因の変化は見られない。

価格決定の理由

近隣地域は一部アパート等もみられるが、賃貸物件としては戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースが散見される程度で、収益物件としての取引は希薄で、賃貸市場は熟成していない。当該地域は、自用目的での取引が大部分を占めることから、市場実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を斟酌して、代表標準地との価格検討を踏まえ、昨今の不動産市況、売り希望価格等の推移等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅からはバス圏とはいうものの、人気のある橋本駅勢圏内のバス便が豊富な地区に立地し、有効需要が堅調であり地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

最寄駅からはバス圏に立地するほぼ熟成した住宅地域である。近隣地域北側では都市計画道路整備事業が進行しており将来的には街区整備による利便性の向上が期待されている。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域内に存するが、一部にアパート等の賃貸用物件も見られるため、共同住宅を想定して収益還元法（直接法）を適用したが、取引市場は自用目的での取引が中心であるため、収益価格は低位に試算された。近隣地域は収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の高い橋本駅周辺で、住環境も標準的な地域であり、需要は固い。地価は強含み。市場の特性等の変動はみられない。

地域要因の将来予測

既存の住宅地であるが、橋本駅に比較的近く、利便性がよく人気が高い。相原高校及び周辺にリニア駅設置予定であることから、地価水準は発展的期待感も踏まえ、今後とも上昇傾向と予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を主にマンション等が混在しているが、アパート等は自己保有地の活用が多いとみられ、収益目的需要は比較的少なく収益価格は説得力が劣ると判断した。取引需要では自用目的が主であって、居住快適性等が重視される地域と考えられる。よって取引事例から求めた実証的な比準価格を重視して、収益価格を参酌し、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

橋本駅徒歩圏外の既成住宅地域に所在。地域要因に特に変動は見られないが、橋本駅周辺地域の発展期待等から、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅徒歩圏外の既成住宅地域であり、当面は現状の利用状態を維持するものと予測する。街路整備等が進捗し、橋本駅周辺の発展期待の影響も見られることから、地価は上昇基調で推移するとみられる。

価格決定の理由

近隣地域は橋本駅徒歩圏外の中小規模一般住宅を中心とした住宅地域である。自己居住目的の取引が中心の地域で、交通利便性の低さ等から、賃貸市場、不動産投資市場ともに未成熟であり、収益価格は低位に試算された。本件では、市場参加者の取引目的や価格判断へ与える影響等を考慮し、実需を中心とした現実の取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

良好な住環境の住宅地域として成熟度は高まっていくものの、昨今のバスエリアの需要の減退傾向などから地価水準は概ね横ばいにあると考える。

地域要因の将来予測

整然とした街区及び画地に戸建住宅が集積することで良好な住環境を形成し、北側に大規模商業施設を配するなど生活利便性を有するものの、バスエリアである点などから地価水準は概ね横ばいに推移するものと考える。

価格決定の理由

対象不動産は大手デベロッパーの大規模開発事業で造成された戸建住宅地であり、想定される需要者は、通常、周辺地域の土地相場等を考慮し取引価格等の意思決定を行うことから、現実の市場で成立した取引事例に基づく比準価格の規範性は高い。一方、収益目的での取得は少ないと考えられ、投資採算性に基づく試算プロセスを経た収益価格の規範性は低い。よって、比準価格を重視し、収益価格をやや参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

橋本駅南口に近い近隣商業地域であり、繁華性に大きな変動はないものの、リニア新駅設置に伴う周辺地域の発展性期待から、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中低層の店舗併用住宅が多く見られる駅前近隣商業地域である。商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準は形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自営目的若しくは転売目的での取引が中心であることから、不動産取引市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動はない。橋本駅バス圏の住宅地であるが、同駅へのバス便は多く住環境も良好で潜在的な有効需要は堅調である。

地域要因の将来予測

低層住宅が建ち並ぶほぼ熟成した住宅地域で、地域要因に特別な変動はない。駅からバス圏であるがバス便は良く、かつ区画整理済みで街区整然としており潜在需要が見込まれる地域。地価は上昇傾向で推移。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域内に存するが、一部にアパート等の賃貸用物件も見られるため、共同住宅を想定して収益還元法（直接法）を適用したが、取引市場は自用目的での取引が中心であるため、収益価格は低位に試算された。近隣地域は収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業施設が集積した利便性やリニア中央新幹線新駅事業化により橋本駅徒歩圏の住宅の有効需要は高く地価は強含み。

地域要因の将来予測

低層の戸建住宅を中心とした既成住宅地域。人気駅である橋本駅から徒歩圏内にあり有効需要が根強いほか、同駅南口へのリニア新駅事業化や大型商業施設の集積による利便性向上により発展が期待される。

価格決定の理由

戸建住宅を中心に、アパート等も混在する住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的の取引が中心の住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からバス便の地域であり、交通利便性に劣る。特段の地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

既成住宅地として熟成しており、今後も現状を維持するものと思われる。地価に関しては、横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も混在するが、自用目的の住宅が中心の既成住宅地域である。自己保有地の活用を目的とした資産保有が主流のため、収益価格は説得力に劣る。規範性のある取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を参考程度にとどめ、代表標準地との価格の均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。