地域要因

最寄駅は2線利用可能で、利便性が優るため、地価は引き続き上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅に至近の成熟した住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面は現状の利用状況のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域にはアパート等も存するが、中心となる需要者は自己使用の住宅を取得しようとする個人であり、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成が行われている。したがって、周辺類似地域の取引事例から比準した比準価格の規範性が高く、収益性を基にした収益価格は低位に求められた。以上から、本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い道路条件の悪い既成の住宅地域で、アパートやマンション、小規模建売住宅が増加している。

地域要因の将来予測

当該地域は駅や商業施設から徒歩圏内の住宅地であるが、道路条件が悪いので需要はいまひとつである。将来的には周辺整備が進み利便性から共同住宅が増えると予測する。

価格決定の理由

狭い道路沿いに中小住宅やアパートが建ち並ぶが、駅周辺は整備が進みつつあり、将来的な影響も期待されている。小規模戸建住宅が多く認められ、自己利用物件の取引が中心である。収益性は賃料が横ばい傾向にあるため低位に求められた。従って、より実証的な比準価格を中心に収益価格は若干考慮するにとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅は2線利用可能で、人気が高く、利便性が高いことから、地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

駅から近い既成住宅地域であり、地域内には特段の変動要因はなく、当面は現状の利用状況のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域において中心となる需要者は自用の住宅を取得する個人であり、周辺には共同住宅も散見されるが、収益性より居住の快適性・利便性に着目した価格形成が重視されている。したがって、周辺類似地域の取引事例から比準した比準価格が有力な指標となり、収益性を基にした収益価格は相対的に規範性が劣る。以上より、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路の配置等は劣るものの、駅徒歩圏にあり、駅周辺の再開発によって利便性も向上して、需要は底堅い。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

既成の低層住宅地域で地域要因に変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、アパート等の収益用不動産も混在する住宅地域であるが、これらは税金対策等による資産保有を目的としたものが多く、取引の実態は、居住の快適性・利便性に着目した自己使用目的が中心である。駅距離は便利ながら、容積率が低く、収益性が地価形成に与える影響は小さい。よって本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

長津田駅徒歩圏内の住宅地域であるが、やや駅距離が離れているため、価格の上昇幅は縮小している。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅、マンションが混在する住宅地域として成熟しており、地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺では共同住宅も散見されるが、自用の住宅取得を目的とした取引が中心となっており、実際の取引事例を基にした比準価格は説得力に優れている。一方、収益価格は、賃貸経営を前提に収益性の観点から試算した価格であるが、居住の快適性が重視される地域であることから比準価格よりも低位に試算された。したがって本件では、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌し、単価と総額の関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅より徒歩圏の閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変動はないため、当面現状を維持するものと思料する。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な戸建住宅地域であり、今後も良好な住環境が維持されてゆくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、最寄駅より徒歩4分前後の中規模一般住宅を中心とする区画整然とした閑静な住宅地域に存する。自己使用目的での取引が中心で、居住の快適性がより重視される第1種低層住居専用地域に指定された地域に存する。戸建の賃貸は転勤や相続を契機とするものが主で、駅に近いことから一定の需要も見込める。よって、比準価格を標準とし収益価格を参酌し、更には周辺標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への交通利便性に優れ、街区整然とした戸建中心の住宅地域で、需要は根強い。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い区画整然とした閑静な住宅地域で人気があり、引き続き熟成度を高めていくと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は区画整然とした閑静な住宅地域で、周辺地域にはアパート等の収益物件もみられるが、都心遠距離のため地価に見合ほど賃料水準は高くない。また、容積率も低く収益価格は低めに求められた。このように当該地域は、居住の快適性・利便性の視点から自己使用目的での取引が主要な戸建住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの住宅地域であるが、特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

画地規模が大きく、幹線道路沿いであることから、企業法人による事業目的の取引も想定されるが、主たる需要者は住宅地の取得を前提とした個人と判断され、収益性よりも市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の宅地化の進行は遅いものの、長津田みなみ台の大型商業施設、厚木街道の路線商業地域にも近いため、一定の需要は堅調である。

地域要因の将来予測

宅地化の進捗状況は遅く、進捗状況を推進する特段の変動要因もないことから、当分は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

地価動向、市場性を反映した実証的価格は比準価格である。収益価格は、最有効使用の建物の建設を想定し土地残余法より収益価格を試算した。本件は、戸建住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の住宅地域内に存し、アパート等の収益物件は見られない。また、住環境が比較的に良好なことから収益性よりもむしろ、居住の快適性、利便性から価格が形成される地域であると判断される。市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を参考とし、上記のとおり決定した。