地域要因

商業立地性のよいエリアであり、不動産市況を反映して、上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は実際の市場で取引された事例から試算されたもので、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方収益価格は賃貸することによって得られる不動産の収益性に着目した理論的な価格である。当地域は比較的広幅員の街路に面し、中高層の店舗兼事務所、マンション等が建ち並ぶ地域で、市場性と収益性を共に検討して行動される。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業地域として熟成しており、不動産市況を反映して、上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は実際の市場で取引された事例から試算されたもので、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方収益価格は賃貸することによって得られる不動産の収益性に着目した理論的な価格である。当地域は高層店舗兼事務所、共同住宅の集積する商業地域であり、市場性と収益性を共に検討して行動される。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

広幅員の道路に面し土地の有効利用が可能であることから、店舗兼共同住宅地としての需要は安定的である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、主要街路沿いの中高層の店舗兼共同住宅を主とする商業地域に位置する。典型的な需要者は投資採算性を重視して意思決定を行うと考えられる一方、自己使用目的の土地取引も見られる地域性を考慮して、本件では、適切に選択した取引事例に基づき試算した比準価格を重視し、対象地の収益性を表した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

取引件数は少ないが、著名な優良住宅地域であるため、総額は嵩むものの、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

低層共同住宅も散見されるが、中規模の優良住宅が建ち並ぶ著名な住宅地域で、今後も中規模一般住宅を中心とした地域を維持して行くものと思科する。

価格決定の理由

対象地周辺は、低層の共同住宅等も散見されるものの、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。このような地域では土地価格・建築費高騰に見合う賃貸収入は期待出来ないこと及び不動産の収益性ではなく居住の快適性が最も重視される地域であると判断される。よって、本件では画地規模がやや異なるものの、市場の実勢を十全に反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

東五反田二丁目地区の再開発は完了したが、近隣地域の繁華性等に大きな変化は無く、店舗としての需要は依然として弱含み。居住用は堅調である。

地域要因の将来予測

当該地域は、1階を店舗とし2階以上を共同住宅とする中高層の建物が建ち並ぶ商業地域として熟成している。当面は現在の状況を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

取引事例は同一需給圏内の商業地域から選択しており、類似性が高く説得力がある。需要者には投資目的の法人、個人も参入してくるため、需要者層を考慮すると、収益性に着目した収益価格は重視すべき価格である。従って比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模戸建住宅が建ち並ぶ高台緩傾斜の閑静な住宅地域で、交通利便性、居住環境等から選好性が高く、需要も底堅いことから地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が建ち並ぶ国道1号線背後の高台緩傾斜の住宅地域で、相続等による所有者の変更で画地の細分化、建物の建て替わり等が散見されるが、居住環境に大きな変化はなく今後も現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域で、典型的な需要者は居住目的の個人と想定される。これらの需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視し、代替競争関係にある他の不動産との比較により取得の意思決定を行う傾向にあることから、このような価格形成過程に倣い、同一需給圏における実際の取引価格を基に求められた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

敷地の細分化が進行し、小規模戸建住宅が増加している。旺盛な住宅需要と大崎地区の発展を反映し、地価は強含み傾向にある。

地域要因の将来予測

中小・小規模の一般住宅地として熟成しており、今後も、駅に近い利便性に恵まれた住宅地域として安定的に推移すると予測。

価格決定の理由

自用物件、収益物件が混在する普通住宅地域で、小規模な共同住宅も見られるが、個人の自用の戸建住宅が取引の中心となる地域である。よって個人需要の取引を基礎にして求め、市場性を反映した比準価格を重視し、想定条件に基づいて求めた収益性を反映した収益価格を比較考量して、単価と総額の関係、代表標準地価格との検討も踏まえて鑑定評価額を以上の通り決定した。

地域要因

特段の変化要因はない。事業所跡地等を中心に敷地の細分化が進行し、利便性、値頃感等をから、住宅需要は旺盛で、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であるが、事業所の閉鎖等に伴い、戸建住宅や中層共同住宅等が増加し、住宅地域として熟成していくものと予測される。

価格決定の理由

自用物件、収益物件が混在する住宅地域であり、小規模な戸建住宅物件等が取引の中心であるが、共同住宅等の取引もやや多い。本件では、対象地域が居住環境等を主に価格形成がなされる住宅地域であり、周辺地区内の類似取引事例を基にした比準価格の信頼性がやや高いと判断されることから、市場性を反映した比準価格を重視、収益性を反映した収益価格を勘案して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変化要因はない。やや高台地に中層共同住宅が多い住宅地域で、駅前の大規模再開発事業等が竣工間近で活気がうかがえる。

地域要因の将来予測

中上品等のマンション地としての利用を標準としており、駅前での再開発事業も注目され、今後とも、利便性に恵まれた居住環境良好な住宅地として安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

中層マンションを中心とした居住環境良好な住宅地域で、需要者は収益性をも重視して取引意思を決定すると思料されるため、投資採算性に基づく収益価格は説得力ある価格と考えられる。また、比準価格は敷地規模がやや異なるものも含まれるが、適切に要因比較等を行っており、市場性を充分に反映した精度の高い価格と考えられる。よって、実証的な比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅前地域は再開発により整備されており、近隣地域は駅至近の商業地域であり、地価は強含みに推移している。

地域要因の将来予測

大崎駅に近接し、大崎駅西口の再開発地区の影響を受けるも、今後とも現状のまま推移すると判断される。

価格決定の理由

近隣地域は駅前商業地域である。収益価格は店舗兼事務所を建築し賃貸に供することを想定して求めたもので、不動産の収益性を反映しており、このような商業地域においては重視すべき価格である。比準価格は品川区内に存する比較的山手線に近い商業地域の事例を採用して求めた価格であり、市場の実勢を反映し規範性は高い。よって、実証的な比準価格をやや重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

五反田駅前の高度商業地域であり、賃貸需給は本格的回復には至らないが、緩和政策による利回り低下で取引価格水準は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域における価格水準及び画地規模から、投資目的の需要が中心となる地域で、価格水準は収益価格に依拠して形成される傾向が強いが、こうした収益力を反映した高度商業地の取引の実勢を反映した比準価格も関連付け、地域における総額的な価格水準並びに、代表標準地価格との均衡にも配慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変化要因はない。接面道路沿いに中高層建物が建ち並び、首都高速環状線の出入口が完成し、地価は強含みにある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

事業用物件が殆どを占め、店舗・事務所、共同住宅等の賃貸用ビルが多い商業地域で、物件の収益性に着目した取引が中心の地域である。本件では、比準価格は周辺に適切な事例が所在し信頼性がやや高いこと、収益価格は想定条件を多く含む価格であること等を総合的に勘案し、市場性を反映した比準価格をやや重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量して調整を行い、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

マンション利用が多い地域で、不動産市況を反映して、地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

幹線道沿いにあって、中高層の事務所ビルやマンションが建ち並ぶ商業地域であり、当該地域には特段の変動要因は見あたらず、今後とも現状の利用状態を維持しながら推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は実際の市場で取引された事例から試算されたもので、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方収益価格は賃貸することによって得られる不動産の収益性に着目した理論的な価格である。当地域は幹線道路沿いに面し、中高層の店舗兼事務所、マンション等が建ち並ぶ地域で、市場性と収益性を共に検討して行動される。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性と閑静な住環境を維持しており、地域要因に大きな変動はない。需要は強く、地価は上昇傾向を維持している。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域として熟成している。今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には利便性を反映して共同住宅も見られ、賃貸需要もあるが、中古住宅、小規模建売住宅等の自用目的の取引が中心となっている。従って、類似性の高い事例に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。