地域要因

集客力の優れた商業施設等が周辺になく商況に大きな変化はないものの、スマートタウンの開発等により、地価変動率は強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地が属する地域は、低層の沿道サービス向店舗が多い路線商業地域であり、商業集積度は低く、収益価格は低位に試算された。取引の中心は、収益性に着目してなされているケースが少なく、自用目的での取引が多くを占める。比準価格は広域的に収集した規範性ある取引事例に基づき試算された。従って、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、単価と総額との関連も考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商店街としての相対的な地位の低下から住宅地化が進行し、地価の推移変動は背後住宅地との相関が強まっている。

地域要因の将来予測

近隣地域は、辻堂駅に近く、低層の小売店舗等が多く見られる近隣型の商業地域である。空き店舗が多いが、当面は現状を維持するものと推測される。商況性及び繁華性に劣り、住宅地化が進行している。

価格決定の理由

地価の二極化が進み、繁華性が低い地域における収益目的の土地取引は低調である。しかし、こうした地域であっても、個人事業者等を中心とする自用目的の取引はある程度認められる状況にある。一方、近隣地域の商業用賃貸取引は少なく、収益性も相対的に低位な水準にある。このような地域特性を考慮し、本件評価に当たっては、市場実勢を反映する比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市南東部の戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域で、近年敷地の細分化傾向があったが、敷地面積制限の設定後は沈静化している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は近隣地域及び同一需給圈内の類似地域に所在する取引時点の新しい取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、アパートを想定している。接近性・利便性共に比較的良好であるが、やや街路条件が劣る地域で、収益目的よりも自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、上記のとおり決定した。

地域要因

辻堂駅に隣接する商業施設「テラスモール」に近い、駅から約8分の徒歩圏内に存する生活利便性の良好な住宅地域であり、人気は高い。

地域要因の将来予測

地域南東側のテラスモースに加え、パナソニック工場跡地の土地区画整理事業等により、当該地域においても生活利便性の向上、人気等を反映し、さらなる需要が見込まれるものと予測する。

価格決定の理由

周囲は、一般住宅やマンション等が建ち並ぶ住宅地域であり、首都圏通勤者向けアパート等の収益物件も混在する住宅地域であるが、自用目的での取引が中心となっており、賃貸物件の取引は未成熟である。よって、本件では、現実の取引に基づき市場性を反映している比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との均衡にも留意し、さらに、不動産市場の動向も勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からは徒歩圏であり、辻堂駅北口の再開発事業等の影響もあり地価は上昇基調が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は辻堂駅から徒歩圏の住宅地域であり住環境は良好である。近時では辻堂駅北口の再開発事業の波及効果としての住宅地需要の増加も考慮される。地価は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は辻堂駅からは徒歩圏の住宅地域でありアパート等の収益物件も見られるものの、需要の中心は、あくまでも居住の快適性等が重視される自用目的の取引としての戸建住宅であるため、賃貸市場は十分には成熟しておらず、収益価格は低位に留まった。従って、本件では取引事例を採用して試算した市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連も考慮して鑑定評価額を決定した。

地域要因

中小規模一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域で湘南の知名度と徒歩圏で需要は安定的である。単価と総額の観点から横ばいとなった。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅等が建ち並ぶ閑静で熟成した住宅地域で、特記すべき変動要因はなく当面は現状を維持するものと予測されるが、新築物件においては、中規模から小規模へと敷地の細分化傾向が進んでいる。

価格決定の理由

対象標準地の属する地域は、若干のアパート等も見られるが自用の戸建物件の取引が中心である。比準価格は同一需給圏内の類似地域内に存する取引事例を収集し得た。市場参加者は、居住の快適性、生活利便性を重視しており、よって収益価格は比準価格に比して低位に求められたものである。したがって本鑑定評価においては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

JR辻堂駅の南方徒歩圏に存する成熟した戸建住宅地域であり、地域要因に特別な変動はみられない。

地域要因の将来予測

辻堂地区内の成熟した住宅地域であり、将来的には老朽化した住宅の建て替え等が一部行われる程度で、概ね現況の地域環境のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

自己居住目的の取引事例が多い中、特に対象標準地と代替性が強く認められる辻堂地区内の取引事例等を複数採用し、説得力ある比準価格が得られた。収益価格は、対象標準地が収益性が殆ど考慮されない戸建住宅地域に存し、価格水準に見合った賃料収受を想定することが困難であること等から、相当低位に得られた。本件では市場実態を最も反映した比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

テラスモール開業から5年が経過し、これに伴い辻堂駅の知名度は上昇。周辺地域品等は向上し、住宅地としての人気は高く、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

住宅地域として安定的であり、地価形成に大きな影響を及ぼす要因は特段見受けられない。よって、今後も現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域にはアパートも散見されるが、収益性よりも自己の居住のための取引が中心となっている。本件では、同一需給圏内において、規範性が認められる取引事例を採用して各補修正も適切である比準価格の信頼度が高いものと判断してこれを重視し、収益価格を参酌して、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東海地震の懸念から需要より供給が大きい状態にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は海に近い低層住宅地として熟成し根強い人気があるものの、駅から徒歩圏外にあり利便性がやや劣る地域で、一部にまだ震災による津波に対する不安感が残っている。

価格決定の理由

辻堂東海岸地区における類似地域の信頼性のある取引事例より比準価格を得た。近隣地域では共同住宅が見られることから、共同住宅の賃貸事例より収益価格を求めたが比準価格より低位に求められた。これは、住宅地が一般的に収益性より居住の快適性・利便性が重視されて価格が形成される傾向によるものと思料される。よって、比準価格を重視し収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅からの利便性が劣っているが、周辺の熟成度やショッピングモールにも比較的近いことから需要は概ね良好である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、今後も閑静な住宅地域を維持していくものと予測する。最寄り駅である辻堂駅周辺の住宅地としての熟成度は高まっており、当該地域についても底堅い傾向を維持している。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、羽鳥エリアやその周辺類似地域の事例から試算した比準価格の説得力は高い。一方、当該地域において賃貸需要は見られるものの、土地価格に見合うだけの賃料水準が形成されているとはいえず、家賃収入をもとに試算した収益価格は低位に求められ説得力は低い。したがって、より規範性の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

買い回り等の生活利便性及び住環境が良好な地域であるが、最寄り駅からやや距離があるため、地価は若干弱含みである。

地域要因の将来予測

中層の共同住宅が多い地域であり、環境の良好な住宅地域として根強い需要がある。湘南エリアのマンション需給は比較的良好であるが、当該地域は最寄り駅からやや距離があるため、地価は若干弱含みに推移している。

価格決定の理由

標準地と同等の大規模画地の取引事例は少なく、立地条件等を再吟味すると、マンション開発業者が主な需要者である。比準価格は、マンション開発業者を含む面大地の取引実態に基づく事例を重視しており、実需を反映しており、精度が高いものと思料する。開発法による価格は、投資採算性に着目した価格であり、比準価格と同様に精度が高い。従って、比準価格及び開発法による価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性にやや劣るものの住環境良好な既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とした熟成した住宅地域であり、格別の変動要因は認められない。海浜に近い低標高地であるため、ハザードの影響が若干残っており、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域内には、既存地主による資産運用目的の賃貸アパート等も見られるが、一低専であることから土地利用上の制約が厳しく、収益性は低い。中規模戸建住宅が標準的使用であり、居住の快適性・利便性を重視した自用目的の土地取引が支配的な地域である。よって、本件に於いては、市場実勢を反映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。