地域要因

南側に隣接して大町土地区画整理事業の街路事業が進捗中である。また、周辺地域で空きビルの解体が始まり、再開発に向けた動きが見られる。

地域要因の将来予測

駅前の中心商業地域の一角にあり、今後も現状を維持して推移するものと予測する。景気の持ち直し傾向が続いていることを勘案すると、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

中心商業地のやや端に位置して自用の店舗、事業所が多い地域で、賃貸市場が未成熟であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことや建築費の上昇等により、収益価格は低位に求められた。比準価格は同一需給圏内の中心市街地に位置する商業地域から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、市場動向を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣で複合ビルの建設が進捗する等、空きビルや空き地の再利用が具体的に進み、地域経済の向上が期待される。

地域要因の将来予測

店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前の中心商業地域で、今後も繁華性を維持して推移するものと予測する。テナント需要の改善や複合ビルの建築着工等の動向を受け、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

テナント需要に回復傾向が見られるものの、先行きの予測には困難を伴う。また、建築時期の古いビルが多く適切な賃料の把握に限度があること等から、収益価格の精度には限界がある。比準価格は駅前の中心商業地域から代替性のある取引事例を採用し、最近の需給動向を反映した試算ができた。よって、市場動向を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年は老朽化や震災被害によって建物の建て替えが見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は顧客回遊性が劣るため、主として事務所利用が適すると思料されるが、収益価格は各種想定により流動的で特に賃料水準が低い場合には建築費の変動が価格に大きく影響する性格を有する。一方、取引事例比較法においては実際の市場の需給バランスを表した取引事例を多数取集し、説得力のある比準価格を得ることができた。よって本件では代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格を重視し、収益価格を参考に鑑定評価額を決定した。

地域要因

空室率の改善や駅前商業地の賑わい回復、大型投資の動向が見られる。しかし、本地域では追加投資不要の駐車場利用の土地が介在したままである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

上記の通り新規投資のリスクが大きく、既存賃貸ビルが大部分を占め契約の事情も反映してバラツキが見られる。適切な賃料水準や経費率等の把握が困難であるため収益価格の試算過程に多分の予測と想定を含み、その精度は相対的に劣る。駅前商業地の一角に位置する希少性や資産価値に着目した取得も多いことを考慮し、信頼性のある取引事例により求められた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、市内商業地の需給動向も勘案の上、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域に大きな変化は見られないが、駅前周辺の商業地域では不動産の需要が見られている。

地域要因の将来予測

国道4号との連続性が向上した地域であるが、地域に特段の変化は見られず、今後も現状で推移すると予測する。景気の持ち直し傾向が続いていることを勘案すると、地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

賃貸の事務所ビルも見られるが、中心商業地域の周辺部に位置して自用の店舗、事業所が多い地域で、賃貸市場がやや未成熟であることや建築費の上昇等により、収益価格は低位に求められた。比準価格は同一需給圏内の駅前周辺部の商業地域から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、市場動向を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域に大きな変化は見られないが、周辺の住宅地域での地価の上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

個人資本の小売店舗、飲食店を主とした商業地域で、現状を維持して推移するものと予測する。景気の持ち直し傾向が続いていることを勘案すると、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

旧来からの個人による自用の店舗、事業所が多い地域で、賃貸市場が未成熟であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことや建築費の上昇等により、収益価格は低位に求められた。比準価格は同一需給圏内の中心市街地に位置する商業地域から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、市場動向を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏にある利便性が好感され、新築住宅も増えつつある。競争力の程度は安定している。

地域要因の将来予測

今後とも中心市街地に位置する熟成した住宅地域として推移すると予測される。中心地の住宅需要の高まりを受け宅地供給も進んでおり、従来の価格水準を超える取引も見られる等、地価は上昇傾向が続いている。

価格決定の理由

同一需給圏内での宅地取引が堅調な中、多数の最新の取引事例から信頼性の高い比準価格が求められた。近隣地域を形成するのは主に戸建住宅であり、中心地の利便性から見られるアパート等の収益物件は地主供給が多く、土地価格に見合う賃貸市場が未成熟で収益価格は低位に求められた。快適性を重視する住宅地であるので、戸建住宅を目的として求められた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅前商業地区を中心に需要回復基調にあるが、本地域への余波は小さく、依然として低利用に留まり追加投資の動向は鈍い。

地域要因の将来予測

国道に面する希少性から今後とも商業地として推移すると予測される。地方経済の持続的な経済回復には依然先行き不透明感が漂うが、長期間にわたる地価下落で需要回復傾向にある。地価は概ね横ばい圏で推移している。

価格決定の理由

上記の通り新規投資のリスクが大きく、既存賃貸ビルが大部分を占め契約の事情も反映してバラツキが見られる。適切な賃料水準や経費率等の把握が困難であるため収益価格の試算過程に多分の予測と想定を含み、その精度は相対的に劣る。重要幹線に面する希少性や資産価値に着目した取得が多いことを考慮し、信頼性のある取引事例により求められた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

学区及びステイタスで人気のある市街地中心部の利便性良好な地域であり、依然として需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

市役所と郡山駅の間の利便性が良好な住宅地域であり、学区及びステイタスで人気があり、今後も良好な住宅地として需要は堅調で推移し、地価動向は上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

本地域はアパート等賃貸物件も見られるが、自用の戸建住宅目的の取引が大部分で、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であり、また、画地規模等から事業収支に見合う共同住宅等を想定することが困難なことから、収益価格は試算できなかった。よって、復興需要の影響及び本地域の不動産市場動向等を考慮し、現実の取引事例より求めた実証的で信頼性のある比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺地域では大型スーパーの進出や中規模分譲住宅地の売り出し等があり、居住環境等が整ってきている。

地域要因の将来予測

郡山駅と阿武隈川の間に位置し、洪水の危険性を内在する等、居住環境がやや劣る地域として認識されてきた。近年は駅との接近性に加え、商業施設の進出等利便性の向上により、地価は暫く上昇にて推移すると予測。

価格決定の理由

収益還元法については、規模の制約により、合理的な収益物件を想定することが困難である事等から適用を断念した。取引事例比較法においては、同一需給圏である郡山駅東側の住宅地域から取引事例を収集・採用している。さらに本件では位置的に近く類似性が高い等規範性が高い事例が複数得られ、これらを中心に試算しており、実証的で説得力の高い比準価格が得られた。以上より、試算の過程を再吟味の上、比準価格を以て、鑑定評価額を決定した。

地域要因

南側の老朽化した住宅が取り壊され、更地化された。また周辺でも建物の取り壊しや住宅の新築が見られる。

地域要因の将来予測

従来から居住環境が良好であると認識されてきた地域である。近年は建物の建てが替え見られるが、現状の通り高品等な住宅地として推移していくものと予測する。価格水準は暫くの間、上昇傾向にて推移すると予測。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内にて発生した類似性の高い取引事例から求めた実証的価格で客観的価格である。収益価格は、対象地にアパート建設を想定し、賃料収入を基に試算した理論的価格であるが、建築費の想定等により流動的になりがちで、また、本件の如き自己使用の居住者が主たる需要者と考えられる地域においてはやや説得力が劣るものと思料する。したがって本件では比準価格を再吟味の上これを標準とし、収益価格を参考として鑑定評価額を決定した。

地域要因

河川沿いの細街路の既成住宅地域であるが、河川改修及び道路整備事業並びに復興需要等により、需要は回復傾向にあり、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

逢瀬川沿いの細街路の既成住宅地域であるが、周辺では河川改修事業及び関連道路整備事業が進行し、また、復興政策・復興需要による全般的な不動産市場回復の影響を受け、地価はやや上昇傾向にあると予測する。

価格決定の理由

本地域はアパート等も見られるが、自用の戸建住宅目的の取引が大部分で、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であり、また、画地規模等から事業収支に見合う共同住宅等を想定することは困難であることから、収益価格は試算できなかった。よって、復興需要の影響及び本地域の不動産市場動向等を考慮し、現実の取引事例より求めた実証的で信頼性のある比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

河川近くにあって水害の危険性等があるが、低価格重視の需要がみられる。

地域要因の将来予測

浸水被害の記憶が残る住宅地域であり、当面は農地混じりの現状を維持すると予測。河川近くで競争力は低いが、接近性と低価格を重視する需要があり、競合する郊外住宅地域の品薄傾向もあって地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、賃貸収益を獲得するための共同住宅建築を想定する経済合理性は低く、収益価格は試算しなかった。住宅地としての品等は低いが、利便性と低価格重視の需要が向かっており、類似の河川近くの土地の取引事例に基づく比準価格は、取引の指標として妥当性が高い。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。