地域要因

地域要因に特段の変動はないが、西方の周辺地域で土地区画整理事業が進捗しており、宅地の供給量が豊富で価格は上昇しながら推移している。

地域要因の将来予測

西方の嶋地区で優良な住宅地の大量供給が継続しているため、当該地域は相対的に需要は弱いが、今後の地価はやや上昇傾向で継続するものと予測される。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が中心であり、市内における代替性の高い取引事例から求められた比準価格は実証的で信頼性の高い試算価格である。一方、アパートや賃貸マンション等の収益物件も一部に見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低く求められ、しかも精度がやや劣る。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

近接するスーパーの建て替えとドラッグストアの併設が計画され、今年8月にオープン予定。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の既成住宅地域で、最近の優良な住宅地分譲に対して、相対的に環境の劣る当該地域は選好性が劣っているが、景気回復基調により地価は横ばいに移行するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、市街化調整区域内のためアパート等収益物件を目的とする開発行為は許可されず、収益還元法の適用は困難であった。代表標準地との検討を踏まえ、信頼性が高く実証性がある取引事例より求めた比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新興住宅地との比較で、規模が大きいこともあり相対的な選好性の低下はあるが、特段の変動はない。

地域要因の将来予測

市街地に比較的近い農家集落地域で、地域要因に特段の変動はない。しかし、画地規模が大きく、街路条件が不良であるため、選好性は低下している。このため市街化区域とは異なり、地価は下落傾向と予測される。

価格決定の理由

既成住宅地域でアパート等の需要が極めて少なく、民間のアパート等は皆無で賃貸市場が成立していないため、収益価格は求めることができなかった。比準価格は広域的に収集せざるを得なかったが、飯塚町の事例を含む郊外部の5事例から導出され、補修正・要因比較の大きいものも含むが、現実の市場性を反映した実証的価格であり、説得力を有する。以上により比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

医学部に近く、医学部関係者を中心に需要は根強い。特に重粒子線がん治療を間近に控えその傾向は強くなっている。

地域要因の将来予測

山形大学附属病院の重粒子線がん治療装置の整備が本格化し、技術者の誘致を中心として、土地需要は増加している。地価は上昇しており、この傾向は継続すると予測される。

価格決定の理由

標準地は、アパートも介在する戸建住宅の自己使用を目的とした取引が中心の地域に存する。比準価格は実証性があるが、重粒子線がん治療装置の整備に伴う技術者の実需が見られ、取引価格は高止まりが続いている。収益価格は駐車場の確保が重要な要素で、容積率を限度まで使いきれず、低めに算定された。以上の特性と、住宅地であることから、比準価格を重視し収益価格を関連付けかつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

嶋地区へ向うための、通過交通量は増加しているが、集客にあまり結びついてない。

地域要因の将来予測

北西方の嶋地区に大規模店舗が集積し、集客力を増しており、当地域の需要は低下傾向にある。景気の回復基調や通過交通量の増加により下落幅は縮小傾向となっているが、今後も地価は下落基調で推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は周辺地域の取引事例が少なく、市内の幹線路及び準幹線路沿いの商業地域の事例により求めたもので、開差が大きく生じているも、試算の根拠が実際の売買のため実証性がある。収益価格はテナントも見られることから直接法を適用したが、敷地は無原価性が強く低位に求められる。自用の店舗・事務所等が多い商業地域であるので、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己使用目的の取引が中心であり、取引事例から求められた比準価格は実証性の高い試算価格である。一方、当地域では、貸工場、貸倉庫等の収益物件はほとんど見られず賃料水準として適正なものが見いだし難いことから、収益還元法の適用は困難であった。よって、用途的に類似する他の標準地、基準地の価格との均衡に留意のうえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の農家集落地域の地積の大きい土地の需要はほとんど存せず、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

市街化調整区域にアパート、貸家等は存せず、自己使用を目的とした取引が中心である。比準価格は周辺地域の取引事例がほとんど存せず、山形市全域の市街化調整区域内の住宅地の事例により求めたもので、開差が生じているも、試算の根拠が実際の売買のため実証性がある。収益価格は市街化調整区域に位置するため、賃貸住宅を建築することはできないことから、求めることができなかった。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北西方の芳賀地区で大規模な土地区画整理地の保留地販売が本格化し、場所的に近い既成住宅地域は選好性がやや劣る。

地域要因の将来予測

市街地の南に位置する住宅地域で、市南西方の芳賀で大規模土地区画整理地の保留地分譲が本格化し、芳賀地区には需要が劣るものの、住環境の良い当地域の地価は下げ止まった。

価格決定の理由

標準地はアパート等も介在する自己使用を目的とした取引が中心の地域に存する。収益価格は駐車場の確保が重要な要素で、容積率を限度まで使いきれず、低めに算定された。一方の比準価格は、次の消費税増税を見越した業者の先買い需要が見られるようになり、取引価格も高いものが散見される。よって本件は、代表標準地から求められた価格との均衡を考慮するとともに、比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ得た上記価格を、最終的な鑑定評価額と決定した。