地域要因

蘭北地区に位置する既成住宅地域で、傾斜地が多い。住宅地としては人気がなく引き合いは弱い。それを反映し地価は弱含みの状況にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の既成住宅地域。蘭北地区において傾斜地に対する需要は弱く地区内人口の減少・高齢化が進んでいる。地縁的選好性も働く地域性のため転入者は少なく、今後も地価は下落傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格の査定では代替性を有する5事例を採用し、適正に比較等を行っており市場の実態が反映されている。収益価格においては戸建住宅がその殆どを占め、周辺にアパートが見られないことから賃貸市場が形成されていないと判断し適用しなかった。本件においては代表標準地との検討及び地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮し、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はなく、新規の工場進出も見受けられないなど、土地需要は弱い状況、地価も下落傾向にある。

地域要因の将来予測

国道37号線背後の工場、事業所が集在した中小工場地域で、地域要因に特に変動はなく、当面現状のまま推移するものと予測する。地域経済の低迷から新規の工場地の需要は弱く、地価動向も弱含みである。

価格決定の理由

自用目的の工場が多い中小工場地域の特性から収益価格を求めることができなかった。よって同一需給圏内における市場性を適切に反映し、規範性の高い試算価格である比準価格を採用することとし、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はないが、利便性、居住環境がやや優る地域であるため、地価は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測する。概ね平坦で、利便性、居住環境がやや優る地域であるため、地価は横ばい∼弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅地で自用目的の取引が大半であるため、収益物件に対する新規投資はほとんど見られない場所柄である。収益性に着目した収益価格は求められなかったが、市場性を反映した規範性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はないが、景気回復の遅れと人口減・過疎化などから地価は軟調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅地で自用目的の取引が主であるため、収益物件に対する新規投資はまず見られない場所柄である。収益性に着目した収益価格は求められなかったが、市場性を反映した規範性のある比準価格を採用し、地元精通者の意見をも参考とし鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

蘭東地区の利便性の良い住宅地域で、土地需要は根強く、地価動向は概ね安定的である。

地域要因の将来予測

蘭東地区の利便性の良い既成住宅地域で特に変動的な地域要因は見受けられないが、市民の選好性は高く、土地需要は堅調で、地価動向は安定的に推移して行くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域における不動産取引は、自己利用目的が多いところから市場性を反映した比準価格の規範性は高い。他方、民間アパートなどへの貸室需要は、さほど強くなく、賃貸市場は充分に熟成していない。よって収益価格は参考程度に止めることとし、比準価格を採用することが相当と判断、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の多い住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、需要の減退から地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

傾斜地で坂が多い地区に一般住宅等が建ち並ぶ住宅街で、今後も同様な状況を維持すると予測する。住宅地需要の減少から地価は弱含みのまま推移すると予測される。

価格決定の理由

地域内には、古いアパート等は散見されるが、新築の賃貸物件は、傾斜地区で利便性が劣るため見あたらず、自己使用目的の戸建住宅取引が中心である。このため適切な賃貸事例が得られないところから、収益還元法の適用は断念した。よって、類似性、規範性のある資料を基に試算した比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえ、地域の実情等から価格形成要因の変動状況を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はないが、景気回復の遅れと宅地の供給圧力などから地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

住宅団地内に位置し、地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測するが、他の住宅地との競合等を反映して地価は横ばい∼弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅地で自用目的の取引が主であるため、収益物件に対する新規の投資は見られない場所柄である。収益性に着目した収益価格は求められなかったが、市場性を反映した規範性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はないが、景気回復の遅れと住環境の優る他の郊外住宅地との競合等から地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

利便性が劣る郊外の住宅団地内に位置し、地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測する。利便性が劣ることに起因する人気の低迷等を反映し、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅地で自用目的の取引が大半を占めるため、アパート等に対する新規投資は見られない地域である。投資採算性に着目した収益価格は求められなかったが、市場性を反映した規範性のある比準価格を採用し、地元精通者の意見及び売物件の水準等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内外延部の市街化調整区域内の既成住宅地域で、特に大きな変動要因は見受けらず安定傾向にあるが、需要は減退しており地価はやや弱含み。

地域要因の将来予測

道央自動車道南背後の市街化調整区域内にある住宅地域。地域内に影響を及ぼす変動要因はないが、市内住宅地の供給過多等から、調整区域内の宅地需要減退もあり、地価はやや弱含み傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、市内外延部の市街化調整区域内に位置し、自己利用目的の中古住宅付取引が中心な住宅団地で、アパート等の賃貸物件の供給はなく賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場性を反映した事例を基に試算した比準価格を重視し、規準すべき適切な標準地はないが、室蘭市内における近年の不動産市況及び経済状況を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はなく、工場用地への需要の減退から地価は弱含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

蘭東地区の中心部に比較的近い、工場、事業所が集在した中小工場地域で、地域要因に特に変動はなく、当面現状のまま推移するものと予測する。地域経済の低迷から新規の工場地の需要は弱く、地価動向も弱含みである。

価格決定の理由

自用目的の工場が多い中小工場地域の特性から収益価格を求めることができなかった。よって、同一需給圏内における市場性を適切に反映し、規範性の高い試算価格である比準価格を採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域のみならず、工業地の需要自体が低迷しており土地取引は停滞気味である。

地域要因の将来予測

景気回復が浸透しておらず、工場地等に対する需要は今後も弱い状態で推移するものと予測する。

価格決定の理由

工業地で自用目的の取引以外は見られない土地柄である。投資対象物件がなく、賃貸事例が収集できないため収益価格は求められなかった。本件においては、対象標準地の市場性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、周辺工業地等の需要動向を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は絵鞆地区にある高台の丘陵地の住宅地域で、地域要因に変化はないものの、需要の減退から地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

市内西部の傾斜地が多い絵鞆地区住宅街で、今後も同様な住環境を維持すると推測されるが、高齢化や人口減少に伴い、需給関係や地価は弱含みに推移していくものと予測される。

価格決定の理由

地域内においてはアパートも見られるが、収益物件としての取引は少なく、自己使用目的の取引が大半な住宅街を形成している状況にある。このため、当該地域は蘭東地区等の小規模開発地を含む新興分譲住宅地との競合により需給が低く下落傾向が継続している地域の動向を考慮し、比準価格を中心に、収益価格を参酌して、代表標準地との検討をおこない、さらに地域における価格形成要因の変動状況も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

蘭西地区に位置する既存住宅地域で、比較的平坦地が多い。住宅地としてはやや割高のため引き合いは弱い。それを反映し地価は弱含みの状況にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ比較的平坦な既成住宅地域。特に目立った店舗等はないため生活利便性はやや劣る。蘭西地区内では当該地域の地価は比較的割高なため引き合いは弱い。今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格の査定では代替性を有する4事例を採用し、適正に要因比較等を行っており市場の実態が反映されている。収益価格も試算したが、当該地域においては戸建住宅を目的とした取引が中心で収益目的に取得する割合が少なく、価格形成も比準価格を中心としている。本件においては、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討及び地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮し、規範性の高い比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はないが、景気回復の遅れと人口減などから地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測するが、需要の減退を反映して地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が主である住宅地のため、アパート等の収益物件に対する新規投資は見られない場所柄である。不動産の収益性に着目した収益価格は求められなかったが、市場性を反映した規範性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はないものの、背後地の衰退、人口減等を反映して周辺の不動産需要は引き続き弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

商業地の分散化、人口減に伴う購買力の低下等を反映し、今後も地価水準は低迷を続けるものと予測する。

価格決定の理由

比準、収益の2試算価格が求められた。収益価格は賃料水準が弱含みで推移しているため低く求められたものと判断する。また、テナント物件の少ない地域内で規範性が劣るため、精度的観点から市場性を反映した比準価格を標準とし、収益性の観点から賃貸事例を基に求めた収益価格を関連づけて調整を行い、代表標準地との検討の結果、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

蘭央地区内においては地勢は平坦であり、利便性も比較的良好である。企業城下町の特性も有し需給は安定している。今後地価は横這いと予測する。

地域要因の将来予測

蘭央地区の比較的平坦な既成住宅地域。新日鐵住金の企業城下町としての特性が強く、当該従業員を中心に宅地需要は安定している。スーパーもあり利便性は良好である。供給数も少ないため地価は今後安定的と予測する。

価格決定の理由

比準価格の査定では規範性の高い5事例を採用し、適正に比較等を行っており市場の実態が反映されている。収益価格においては周辺にアパートが少なく、かつ新しいものがないため賃貸市場が形成されていないと判断し適用しなかった。本件においては代表標準地との検討及び地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮し、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。