大阪府八尾市服部川７丁目１１５番(服部川駅・信貴山口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


54,300円

2016年01月01日に行った大阪府八尾市服部川７丁目１１５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,300円/㎡としました。

大阪府八尾市服部川７丁目１１５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大阪府八尾市服部川７丁目１１５番
住居表示 
価格54,300円/㎡
交通施設、距離服部川、340m
地積476㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2FB1
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の農家住宅、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

加藤陵氏による調査レポート

不動産鑑定士加藤陵
価格54,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧集落的色彩の強い住宅地域であり、需要が限定的であることから、地価は継続的に下落傾向である。
地域要因の将来予測市街化調整区域内旧集落として成熟し、地域要因に格別の変動はなく、当面の間現状を維持すると予測する。山麓部に位置し、地勢および利便性等の点から需要は継続的に低調で、この傾向は当面続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は八尾市、柏原市、東大阪市等の市街化調整区域内の住宅地域である。市街化調整区域内の旧集落であり、主たる需要者は当該地域に地縁を有する者が中心である。以前は社会福祉系の需要者も見られたが、ここ最近は少なくなっている。八尾市の景況感は回復傾向にあるものの、山麓部の市街化調整区域内に位置することから当地域の需要は継続的に弱含みであり、取引件数が少ないこととあわせ中心となる価格帯も見出しにくい状況である。
一般的要因景況感は改善しているが、八尾市全域に十分に波及しておらず、利便性の劣る地域を中心に需要は弱含みで推移している。

中井敬和氏による調査レポート

不動産鑑定士中井敬和
価格54,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧集落的色彩の濃い住宅地域。地縁選好性が高く、圏域外の需要が殆ど認められない。需要は低調に推移している。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の旧集落的色彩の濃い住宅地。山麓部に位置し、土砂災害警戒区域に指定されている。地縁選好性が高く、圏域外の需要が殆ど認められない。需要は低調に推移し、回復の兆しが見えない。
市場の特性同一需給圏は八尾市、柏原市、東大阪市等の府東部山麓の住宅地である。市街化調整区域内の旧集落であり、地縁選好性が特に高いところから、需要者は地元居住者の分家住宅用地の需要等が中心となり、他からの転入は殆ど認められない。近時、特に土砂災害の危険性がある山麓部に位置するため、需要は以前にも増して低調に推移しており、服部川駅前には空地も目立っている。取引件数が少なく、中心となる価格帯も見出しにくい状況である。
一般的要因八尾市の人口は微減傾向、逆に高齢化率は上昇。新設住宅着工数は概ね横這い圏で推移。力強い需要回復傾向はみられない。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6247114
北緯 135度642668

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県生駒郡三郷町大字南畑字赤阪１１０４番大阪府八尾市大字太田１６８０番大阪府八尾市大字大竹８７番１ほか１筆大阪府八尾市田井中１丁目１５４番大阪府八尾市東山本新町８丁目２４３番外大阪府八尾市黒谷２丁目２１番大阪府八尾市垣内２丁目２３４番大阪府八尾市沼１丁目６８番２９大阪府八尾市八尾木北３丁目３００番大阪府八尾市高安町北７丁目２番２大阪府八尾市春日町４丁目１６番２４大阪府八尾市山本町５丁目６０番大阪府八尾市東山本新町１丁目７４番大阪府八尾市水越８丁目６０番大阪府八尾市山本町南５丁目７９番大阪府八尾市教興寺７丁目１３３番大阪府八尾市高安町北５丁目５０番外大阪府八尾市渋川町１丁目５０番２大阪府八尾市東町６丁目９５番大阪府八尾市高安町南１丁目５３番

参考：近隣駅の地価相場

服部川駅(地価相場 161,500円/㎡)信貴山口駅(地価相場 161,500円/㎡)高安山駅(地価相場 108,000円/㎡)高安駅(地価相場 148,500円/㎡)河内山本駅(地価相場 148,500円/㎡)恩智駅(地価相場 123,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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