宮城県石巻市大街道東３丁目５８番２１(陸前山下駅・蛇田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
33,500円
2016年01月01日に行った宮城県石巻市大街道東３丁目５８番２１(宮城県石巻市大街道東３−５−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県石巻市大街道東３丁目５８番２１ |
| 住居表示 | 大街道東３−５−２ |
| 価格 | 33,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 陸前山下、1,900m |
| 地積 | 198㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多く、空地も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
濱田雄一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 濱田雄一 |
|---|---|
| 価格 | 33,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 東側道路で選好性が増している。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 津波被害で建物を取り壊した跡地も見受けられるが、既成市街地で旧来の姿を取り戻しつつあることから需要が継続していて、地価水準は上昇基調。 |
| 地域要因の将来予測 | 津波で損壊した建物も見受けられるが、再建が進み従前の利用状況にまで回復すると予測する。震災から時間が経過する中で津波浸水地においても需要が徐々に回復傾向にあることから、地価は微増傾向が続くと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、石巻市内の旧市街地のうち西方にある石巻工業港の背後を中心とする住宅地域。需要者は市内の在住者が中心で、東西に走るJR仙石線よりも海寄りの地域は津波被害を受けたが被災した周辺市町からの転入もあって被災者の需要が発生し、沈静化しつつあるがその動きは現在も継続している。中心となる価格帯は、土地は200㎡で600∼700万円程度、新築戸建は2000万円台前半と思料する。 |
| 一般的要因 | 時間の経過と共に移転需要が沈静化して地価の上昇幅が縮小しつつあり、地価水準が微増から横ばいに転じた地域も現れ始めている。 |
真木芳美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 真木芳美 |
|---|---|
| 価格 | 33,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 東側道路で、日照等にやや恵まれているが、変動は認められない。 |
| 地域要因 | 津波浸水被害の大きかった地域であるが、値頃感により需要は堅調。 |
| 地域要因の将来予測 | 津波被害で更地化した画地が見られるが、周辺で住宅の再建が徐々に進んでいる。今後、市内各所で住宅地・公営住宅の大量供給が予定されており、地価は微増から下落傾向へ向かうと推測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧北上川西側の旧石巻市の市街化区域内の住宅地域である。需要者は石巻市の居住者が中心を占める。対象地域は津波による被害が大きく空地となっている画地が見られるが、周辺の同種の地域では小規模開発が進み、値頃感もあって需要は堅調である。土地は210㎡程度で650万円∼700万円程度、中古住宅物件では1000万円∼1200万円程度が取引の中心となる。 |
| 一般的要因 | 移転需要は沈静し、かつ、移転用地や公営住宅の大量供給もあり、需要者の地域による選別が強まる傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度4269635 北緯 141度2841408 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
宮城県石巻市泉町１丁目１３番６３ほか１筆の一部宮城県石巻市中央２丁目９８番７ほか１筆宮城県石巻市流留字家の前１０番２２宮城県石巻市田道町１丁目１４番４宮城県石巻市門脇字西三軒屋２３番１３宮城県石巻市川口町３丁目２番１７宮城県石巻市蛇田字新埣寺１９１番１３宮城県石巻市門脇字四番谷地１６番９４宮城県石巻市錦町２４番６宮城県石巻市渡波字根岸前１４７番外宮城県石巻市鋳銭場４４番５宮城県石巻市末広町１０番５８宮城県石巻市宜山町４番７０宮城県石巻市南中里３丁目１７６番４宮城県石巻市蛇田字新谷地前９７番２宮城県石巻市伊勢町１６番４宮城県石巻市門脇字浦屋敷５６番１６宮城県石巻市潮見町３番４外宮城県石巻市駅前北通り３丁目５０番２宮城県石巻市水明南２丁目４番２宮城県石巻市湊字川尻１１２番４外宮城県石巻市松原町５８番２７７宮城県石巻市穀町１７８番２宮城県石巻市相野谷字杉ヶ崎１１番４外宮城県石巻市鹿又字用水向１１８番１７宮城県石巻市雄勝町下雄勝３丁目２１番宮城県石巻市築山１丁目３６番２
参考：近隣駅の地価相場
陸前山下駅(地価相場 44,200円/㎡)蛇田駅(地価相場 47,000円/㎡)石巻駅(地価相場 45,750円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード