奈良県北葛城郡上牧町片岡台１丁目１２番１７(畠田駅・大輪田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
82,900円
2017年01月01日に行った奈良県北葛城郡上牧町片岡台１丁目１２番１７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県北葛城郡上牧町片岡台１丁目１２番１７ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 82,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大輪田、1,200m |
| 地積 | 200㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北5.1m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
倉田智史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 倉田智史 |
|---|---|
| 価格 | 82,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 画地規模は小さく、整形地であり、選好性・代替性に特段の低下は認められない。 |
| 地域要因 | 街路の整然とした住宅地域であるが駅からやや遠く、付近で閉店した商業施設も後継店舗も未定であるなど需要は低調。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり今後もこの住環境を維持すると予測。景気は回復しているが地価は下落傾向が続いている。今後も暫くはこの傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR関西本線、JR和歌山線、近鉄大阪線、近鉄田原本線等の沿線に存する上牧町及び隣接市町等の住宅地の存する圏域。需要者は同一需給圏一円に及ぶが概ね上記圏内から大阪方面なども含めた周辺市町に通勤する中堅給与所得者層である。地積は約190∼210㎡程度のものが多い。中心価格帯は土地のみで1，500∼1，800万円程度、土地建物一体の総額は中古物件が中心で把握が困難。駅からやや遠く需要は低調。 |
| 一般的要因 | 当町は近年の大規模商業施設のオープン等で生活利便向上は見られるが駅接近性に劣り人口は減少傾向。郡内でも需要低調で地価横ばい乃至下落傾向。 |
鴛海由美子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鴛海由美子 |
|---|---|
| 価格 | 83,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 上記の地域要因等の変動の影響下にあるが、対象地の個別的要因が価格に与える影響の程度には、特に変化はない。 |
| 地域要因 | 地域状況に大きな変化はないが、上記のとおりストック過多の中、地価が上昇に転じる要因も見つからないまま底を探ってじりじり下がる状況が続く。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した戸建住宅の開発団地で住環境に対する評価は定着しており、当面はほぼ現況のまま推移していくと予測する。ただし人口減少傾向の中、市場規模に比しストック過多で、地価は弱含み状態が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 【需要層】北葛城郡各町とその周辺の一次取得者 【同一需給圏】町内とその周辺市町の住宅地全般だが主に西大和ニュータウン内 【特性】大規模住宅団地の西大和ニュータウンが民間ディベにより開発され、その後その周辺などで中規模な開発が相次ぎ一体的な住宅地が形成された。現在では西和エリアの中心が五位堂等の近鉄大阪線沿線に移る二極化で、対象地域の市場性は相対的に低下。中心価格帯は土地60坪程度で1，500万円前後。中古物件も同程度。 |
| 一般的要因 | 南都経済研の調査では、消費者の暮らし向き感は依然悪いが改善傾向。しかし老後の不安や当面の収入減懸念は根強く、消費控え気味で先行き厳しい。 |
環境情報
| 地形・地質 | 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度5808573 北緯 135度7141289 |
参考：該当物件周辺マップ
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奈良県北葛城郡河合町星和台１丁目６番６奈良県北葛城郡王寺町畠田８丁目１７７７番内奈良県北葛城郡上牧町桜ケ丘３丁目３１番６奈良県北葛城郡上牧町服部台５丁目３４９３番１外奈良県北葛城郡上牧町松里園３丁目５０番８奈良県北葛城郡上牧町大字下牧４７２番奈良県北葛城郡上牧町片岡台２丁目８番１７奈良県北葛城郡上牧町大字下牧１１７番９奈良県北葛城郡河合町星野台１丁目６番６奈良県北葛城郡河合町星和台２丁目１番４外奈良県北葛城郡河合町中山台２丁目４番１５
参考：近隣駅の地価相場
畠田駅(地価相場 76,600円/㎡)大輪田駅(地価相場 81,800円/㎡)佐味田川駅(地価相場 85,350円/㎡)王寺駅(地価相場 77,550円/㎡)池部駅(地価相場 72,050円/㎡)志都美駅(地価相場 66,150円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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