奈良県北葛城郡上牧町桜ヶ丘３丁目３１番６(佐味田川駅・畠田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


75,000円

2017年01月01日に行った奈良県北葛城郡上牧町桜ヶ丘３丁目３１番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を75,000円/㎡としました。

奈良県北葛城郡上牧町桜ヶ丘３丁目３１番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県北葛城郡上牧町桜ヶ丘３丁目３１番６
住居表示 
価格75,000円/㎡
交通施設、距離大輪田、1,800m
地積251㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西5.1m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥田幸助氏による調査レポート

不動産鑑定士奥田幸助
価格74,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模一般住宅が主として建ち並ぶ住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動はなく、地価は依然弱含みで推移している。
地域要因の将来予測当地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持して推移すると判断される。地価は現下の地域動向から緩やかな下落傾向にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は近鉄田原本線等沿線の上牧町及び周辺市町における住宅地域の圏域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であるが、圏外からの転入も見られる。近隣地域は住環境良好な住宅地域であるが、開発後年数が経過しており、最寄駅からやや距離もあるため、近隣市町の利便性良好な住宅地域との比較においては、競争力が低下傾向にあり、需給は依然やや弱含みの傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は250㎡程度で1，900万円前後である。
一般的要因上牧町は人口減少率は北葛城郡で相対的に大きく、高齢化率も高位で推移している。交通利便性に劣ることもあり、需給は依然低調に推移している。

鴛海由美子氏による調査レポート

不動産鑑定士鴛海由美子
価格75,000円/㎡
個別的要因上記の地域要因等の変動の影響下にあるが、対象地の個別的要因が価格に与える影響の程度には、特に変化はない。
地域要因地域状況に大きな変化はないが、上記のとおりストック過多の中、地価が上昇に転じる要因も見つからないまま底を探ってじりじり下がる状況が続く。
地域要因の将来予測熟成した戸建住宅の開発団地で住環境に対する評価は定着しており、当面はほぼ現況のまま推移していくと予測する。ただし人口減少傾向の中、市場規模に比しストック過多で、地価は弱含み状態が続くものと予測する。
市場の特性【需要層】北葛城郡各町と周辺の一次取得者 【同一需給圏】町内とその周辺市町の住宅地全般だが主に西大和ニュータウン内 【特性】大規模住宅団地の西大和ニュータウンが民間ディベにより開発され、その後その周辺などで中規模な開発が相次ぎ一体的な住宅地が形成された。現在では西和エリアの中心が五位堂等の近鉄大阪線沿線に移る二極化で、対象地域の市場性は相対的に低下。中心価格帯は土地60∼70坪程度で2，000万円前後。中古物件も同程度。
一般的要因南都経済研の調査では、消費者の暮らし向き感は依然悪いが改善傾向。しかし老後の不安や当面の収入減懸念は根強く、消費控え気味で先行き厳しい。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5754943
北緯 135度7198758

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

奈良県北葛城郡河合町星和台１丁目６番６奈良県北葛城郡河合町広瀬台２丁目７番１０奈良県北葛城郡当麻町大字長尾字里垣内丁４６７番奈良県北葛城郡当麻町大字尺土字門田２８０番１奈良県北葛城郡当麻町大字當麻元西中方字寺田２３番３奈良県北葛城郡当麻町大字染野字萩原１８７番１奈良県北葛城郡当麻町大字長尾字砂川原丁３５１番４１奈良県北葛城郡当麻町大字兵家１４６０番５奈良県北葛城郡王寺町畠田８丁目１７７７番内奈良県北葛城郡王寺町大字王寺字瑞行２６４９番１奈良県北葛城郡王寺町畠田４丁目４１８番９奈良県北葛城郡王寺町太子３丁目８９３番５３奈良県北葛城郡王寺町本町４丁目５７１番３奈良県北葛城郡王寺町葛下１丁目４４７０番２３奈良県北葛城郡王寺町本町２丁目４５８１番奈良県北葛城郡上牧町片岡台１丁目１２番１７奈良県北葛城郡上牧町大字上牧字相谷５９５番７０奈良県北葛城郡上牧町滝川台１丁目８５６番７奈良県北葛城郡上牧町服部台５丁目３４９３番１外奈良県北葛城郡上牧町緑ケ丘１丁目３５６６番２５奈良県北葛城郡上牧町友が丘２丁目７２６番１４９奈良県北葛城郡上牧町松里園３丁目５０番８奈良県北葛城郡上牧町大字下牧４７２番奈良県北葛城郡上牧町片岡台２丁目８番１７奈良県北葛城郡上牧町大字下牧１１７番９奈良県北葛城郡河合町大字泉台１番６６奈良県北葛城郡河合町大字池部字千代々９番１奈良県北葛城郡河合町大字川合字城古垣内１１７５番奈良県北葛城郡河合町星野台１丁目６番６奈良県北葛城郡河合町星和台２丁目１番４外奈良県北葛城郡河合町大字泉台１番１５２奈良県北葛城郡河合町中山台２丁目４番１５奈良県北葛城郡河合町久美ヶ丘１丁目４番３奈良県北葛城郡河合町大字大輪田１７８５番２

参考：近隣駅の地価相場

佐味田川駅(地価相場 85,350円/㎡)畠田駅(地価相場 76,600円/㎡)大輪田駅(地価相場 81,800円/㎡)池部駅(地価相場 72,050円/㎡)志都美駅(地価相場 66,150円/㎡)王寺駅(地価相場 77,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード