奈良県北葛城郡河合町星和台２丁目１番４外(大輪田駅・佐味田川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


114,000円

2017年01月01日に行った奈良県北葛城郡河合町星和台２丁目１番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を114,000円/㎡としました。

奈良県北葛城郡河合町星和台２丁目１番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県北葛城郡河合町星和台２丁目１番４外
住居表示 
価格114,000円/㎡
交通施設、距離大輪田、500m
地積624㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況スーパー、各種店舗、医院等が集まる商業地域
前面道路の状況北18.0m県道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

杉本忠樹氏による調査レポート

不動産鑑定士杉本忠樹
価格114,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域は大規模住宅団地内の商業地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価は緩やかな下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は西大和ニュータウン内の各種店舗、医院等が見られる商業地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向から緩やかな下落傾向にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ね河合町の存する北葛城郡とその周辺市町を含む奈良県中・南部の圏域に存する商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人・法人事業者等が考えられる。標準地は西大和ニュータウン内の県道沿いの商業地域に所在するが、昨今の経済情勢、地域動向等から需給関係はやや弱含みとなっている。標準地の存する地域周辺では、画地規模にばらつきが見られ取引も少ないこと等から需要の中心となる価格帯は見い出し難い。
一般的要因河合町は大規模住宅団地を有するが、人口減少及び高齢化率増加が続いており需給も昨今の経済情勢等よりやや低調で推移。

平田馨氏による調査レポート

不動産鑑定士平田馨
価格114,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因周辺地域においては一定の集客力を有する商業施設が存するが、人口減少等による背後地の質量両面における低下により、需要は引き続き弱含み。
地域要因の将来予測スーパー、各種店舗、医院等が集まる成熟した商業地域である現況のみならず、法令規制、市場性及び背後地等の観点からも考慮した結果、将来的にも現況程度の商業地域として推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は奈良県における系統連続性等が同程度の路線商業地域等の圏域。需要者の属性は同一需給圏に地縁的選好性を有する個人投資家又は中小法人事業者が中心。他府県等からの需要も認められる。河合町における主要幹線道路の系統連続性は周辺市町に比べやや低位であるため、回遊性が劣ることから、路線商業地域としての背後地は限定される。よって、近隣地域の需要は弱含みである。需要の中心価格帯は土地180坪で6800万円程度となっている。
一般的要因当町には複数鉄道駅が存するが単線であるため、バス等でターミナル駅である王寺駅への利用者も多く、交通利便性に関してはやや劣る地域である。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5869844
北緯 135度7164147

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大輪田駅(地価相場 81,800円/㎡)佐味田川駅(地価相場 85,350円/㎡)畠田駅(地価相場 76,600円/㎡)王寺駅(地価相場 77,550円/㎡)池部駅(地価相場 72,050円/㎡)信貴山下駅(地価相場 70,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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