埼玉県春日部市大沼２丁目７１番７０(八木崎駅・春日部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


110,000円

2017年01月01日に行った埼玉県春日部市大沼２丁目７１番７０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を110,000円/㎡としました。

埼玉県春日部市大沼２丁目７１番７０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県春日部市大沼２丁目７１番７０
住居表示 
価格110,000円/㎡
交通施設、距離春日部、1,700m
地積162㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中島信吾氏による調査レポート

不動産鑑定士中島信吾
価格110,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因公共施設に近い区画整然とした分譲住宅地域で、比較的人気のエリア。熟成度が高く建替や中古物件取引が主流。地価は不安定乍ら横這い傾向で推移。
地域要因の将来予測大沼公園付近に面的整備された戸建住宅地域。低金利が建替えやリフォーム需要を後押ししているが、地域内では高齢化が進み、アベノミクスも失速懸念が付きまとうことから、当面は現状維持が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線及び同野田線沿線で春日部、一ノ割、八木崎駅徒歩圏に存する中規模住宅地域の圏域。需要者の中心は一次取得者層で市内及び隣接市町の沿線居住者が多い。大沼2丁目内の分譲住宅地域内では戸建住宅をメインに熟成しており、建替やリフォーム需要も見込めるがアベノミクスの失速懸念で市場は踊り場状態。流通価格帯は、土地が1，800万円程、新築戸建物件は1棟限定の3，000万円台前半と昨年並だが、不確定要素も多く流動的。
一般的要因勤労者世帯の所得伸び悩みや建築・人件費等の高騰で不動産市況は減速傾向。低金利はプラス材料だが、経済政策を始め不確定要素が多い状況である。

西原崇氏による調査レポート

不動産鑑定士西原崇
価格110,000円/㎡
個別的要因北向きの画地である。基準方位を北向きとして捉えているため、日照等の点では標準的である。
地域要因一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域。春日部駅からの距離が遠いものの、市内の住宅地としては環境が良好であり、需要は堅調である。
地域要因の将来予測一般戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、当分の間現状を維持するものと予測する。区画整理済みの居住環境良好な住宅地域であり、地価水準に値頃感が出てきているため、下げ止まり傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は春日部市内に所在する住宅地域。需要者は30∼40代の市内居住の一次取得者層が大半を占め、他市町村からの転入者は少ない。土地相場は坪30万円台中盤から後半である。供給は小規模宅地開発による建売住宅又は宅地分譲の他、中古住宅も見られる。新築の戸建住宅は3，000万円以内の物件が需要の中心となっている。
一般的要因春日部市では、需要の堅調な地域では地価は下げ止まり傾向にあるが、利便性の劣る地域では未だ若干の下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌泥炭土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9665857
北緯 139度7487346

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八木崎駅(地価相場 102,000円/㎡)春日部駅(地価相場 102,000円/㎡)一ノ割駅(地価相場 101,850円/㎡)豊春駅(地価相場 165,000円/㎡)北春日部駅(地価相場 83,500円/㎡)武里駅(地価相場 105,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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