埼玉県春日部市南３丁目２５５４番９(一ノ割駅・春日部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


99,700円

2017年01月01日に行った埼玉県春日部市南３丁目２５５４番９(埼玉県春日部市南３−１０−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を99,700円/㎡としました。

埼玉県春日部市南３丁目２５５４番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県春日部市南３丁目２５５４番９
住居表示南３−１０−２２
価格99,700円/㎡
交通施設、距離春日部、1,200m
地積100㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木哲雄氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木哲雄
価格99,700円/㎡
個別的要因東側道路で、南側道路に比して日照、通風等の居住性がやや劣り、周辺の住宅に比して競争力がやや低下している。個別的要因に変動はない。
地域要因小規模住宅地域であり、駅から15分程度でやや離れているので人気が薄いエリアである。地価水準は昨年と同様で横這いである。
地域要因の将来予測既に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成しており、今後とも住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価は、昨年と同様で横這い傾向が続いている。当面はこのまま推移していくもの予測する。
市場の特性同一需給圏は、東武伊勢崎線及び東武野田線の住宅地域で、概ね春日部市の圏域である。需要者の中心は春日部市内の居住者が大半を占め、同一需給圏内及び近隣市町村からの転入者で、圏外からの転入者は少ない。小規模住宅地域で需給関係は安定している。同一需給圏内には大きな開発はない。土地は標準的規模120㎡で、1，210万程度、新築の戸建物件は、2，720万円程度（土地120㎡，建物100㎡）の物件が需要の中心となっている。
一般的要因昨年1年間の土地取引件数はほぼ横這い、新設住宅着工戸数は増加している。人口は毎年微減基調で推移し、世帯数は核家族化で増加している。

中島信吾氏による調査レポート

不動産鑑定士中島信吾
価格99,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因春日部駅より徒歩圏内で、住宅地域としての熟成度は高いが、街路の系統・連続性による差別化が顕著である。地価は不安定乍ら横這い傾向で推移。
地域要因の将来予測駅徒歩圏の熟成度が高い住宅地域で価格帯は中位エリア。市場は踊り場状況が続き物件による個別化が顕著。アベノミクスには失速懸念もみられ依然消費者の節約志向が強いことで、当面は現状維持が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線及び同野田線沿線で春日部、一ノ割、八木崎の各駅徒歩圏に存する中規模住宅地域の圏域。需要者の中心は一次取得者層で市内及び隣接市町の沿線居住者が多い。熟成度の高い南3丁目を含む周辺地域では、建替えやリフォーム、小規模宅地開発等が中心であるが、アベノミクスの失速懸念とも相俟って市場は踊り場状態。流通価格帯は、土地が1，200万円程度、新築戸建物件は2，500万円程と昨年同様だが、不確定要素も多く流動的。
一般的要因勤労者世帯の所得伸び悩みや建築・人件費等の高騰で不動産市況は減速傾向。低金利はプラス材料だが、経済政策を始め不確定要素が多い状況である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌,グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9731655
北緯 139度7619

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県春日部市大字一ノ割字諏訪４２４番５埼玉県春日部市大字樋堀字前川原２２３番２埼玉県春日部市大字小渕字中島１４０６番３ほか１筆埼玉県北葛飾郡庄和町大字上柳字堀之内東７１番埼玉県春日部市南４丁目２９６４番３埼玉県春日部市六軒町２４３番埼玉県春日部市一ノ割４丁目７９６番７埼玉県春日部市浜川戸１丁目９番９外埼玉県春日部市大字内牧字上原新田３４６１番１外埼玉県春日部市立野字中通３３０番１埼玉県春日部市西金野井字神明５９０番３外埼玉県春日部市大衾字香取回１５０番７埼玉県春日部市西金野井字谷頭１６８８番９埼玉県春日部市大沼４丁目１９番

参考：近隣駅の地価相場

一ノ割駅(地価相場 101,850円/㎡)春日部駅(地価相場 102,000円/㎡)藤の牛島駅(地価相場 99,700円/㎡)八木崎駅(地価相場 102,000円/㎡)武里駅(地価相場 105,500円/㎡)北春日部駅(地価相場 83,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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