埼玉県春日部市備後西４丁目９７０番５(一ノ割駅・春日部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


102,000円

2016年01月01日に行った埼玉県春日部市備後西４丁目９７０番５(埼玉県春日部市備後西４−３−３２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を102,000円/㎡としました。

埼玉県春日部市備後西４丁目９７０番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県春日部市備後西４丁目９７０番５
住居表示備後西４−３−３２
価格102,000円/㎡
交通施設、距離武里、820m
地積148㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木哲雄氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木哲雄
価格102,000円/㎡
個別的要因東側道路で、南側道路に比して日照、通風等の居住性がやや劣る。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因駅からやや離れた区画整理後の住宅地域で、地価の下落は、下げ止まり横這いの傾向が続いている。今後の土地需要の回復が期待される。
地域要因の将来予測既に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成しており、今後とも住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価は、下げ止まり横這い傾向が続いている。当面はこのまま推移していくもの予測する。
市場の特性  同一需給圏は、東武伊勢崎線の住宅地域で、概ね春日部市の圏域である。需要者の中心は春日部市内の一次取得者層の居住者が大半を占め、同一需給圏内及び近隣市町村からの転入者で、圏外からの転入者は少ない。需給関係は安定している。同一需給圏内の大きな開発はない。土地は標準的規模150㎡で、1，580万程度、新築の戸建物件は、3，090万円程度（土地150㎡，建物100㎡）の物件が需要の中心となっている。 
一般的要因昨年1年間の土地取引件数はやや増加、新設住宅着工戸数も増加している。人口は毎年微減基調で推移し、世帯数は核家族化で増加している。

中島信吾氏による調査レポート

不動産鑑定士中島信吾
価格102,000円/㎡
個別的要因西6mの通り抜け道路に接面。形状は整形であり、規模も標準的、日照・通風等居住の快適性は普通である。
地域要因武里駅より徒歩圏内で、熟成途上の住宅地域であるが、街路の系統・連続性による個別化が顕著である。地価は不安定乍らも横這い傾向で推移。
地域要因の将来予測武里駅徒歩圏の住宅地域で価格帯は市内の中位エリア。市況は踊り場局面で、物件による個別化が顕著。H17．4の消費増税前に駆け込み需要が見込まれるが、暫くは不安定乍らも現状維持が続くものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、東武伊勢崎線及び同野田線沿線で一ノ割、武里、藤の牛島駅徒歩圏に存する中規模住宅地域の圏域。需要者の中心は一次取得者層で市内及び周辺の沿線居住者が多い。備後西4丁目を含む周辺地域では、建替えやリフォーム、小規模宅地開発等が中心であるが、消費増税後の節約志向から需給とも足踏み状態が続く。地元業者による流通価格帯は土地が1，500万円台中程、新築戸建物件は2，500万円前後で、市況は政府の施策如何である。
一般的要因消費者の節約志向や物価上昇に伴う実質所得の減少で購買力が低下。住宅着工戸数やマンション販売にも回復の勢いはなく、市況は踊り場局面が続く。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌,グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9731655
北緯 139度7619

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県春日部市大字一ノ割字諏訪４２４番５埼玉県春日部市大字樋堀字前川原２２３番２埼玉県春日部市大字小渕字中島１４０６番３ほか１筆埼玉県北葛飾郡庄和町大字上柳字堀之内東７１番埼玉県春日部市栄町３丁目１１９番５埼玉県春日部市南４丁目２９６４番３埼玉県春日部市六軒町２４３番埼玉県春日部市一ノ割４丁目７９６番７埼玉県春日部市浜川戸１丁目９番９外埼玉県春日部市大字内牧字上原新田３４６１番１外埼玉県春日部市立野字中通３３０番１埼玉県春日部市大衾字香取回１５０番７埼玉県春日部市西金野井字谷頭１６８８番９埼玉県春日部市大沼４丁目１９番

参考：近隣駅の地価相場

一ノ割駅(地価相場 101,850円/㎡)春日部駅(地価相場 102,000円/㎡)藤の牛島駅(地価相場 99,700円/㎡)八木崎駅(地価相場 102,000円/㎡)武里駅(地価相場 105,500円/㎡)北春日部駅(地価相場 83,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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