兵庫県神戸市西区玉津町新方字大東１４番３７(明石駅・人丸前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


69,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市西区玉津町新方字大東１４番３７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市西区玉津町新方字大東１４番３７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市西区玉津町新方字大東１４番３７
住居表示 
価格69,000円/㎡
交通施設、距離明石、1,800m
地積171㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅等が多い住宅地域
前面道路の状況南4.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤田毅氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田毅
価格69,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件に劣る住宅地域で、地域要因に変動はない。競争力に劣ることから地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測街路条件の劣る中規模の戸建住宅を中心とする住宅地域で、今後とも現状を大きく変えることはないものと予測する。地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線からバス圏の神戸市及び明石市の圏域に存する住宅地域。需要者は神戸市及び明石市居住者が大半を占める。駅徒歩圏との比較における価格の割安感があるものの、街路条件に劣ることや周辺の新規分譲の供給圧力等から需要は弱含みである。土地は1200万円程度まで、新築戸建住宅は2500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因明石市街地に近いエリアや地下鉄沿線では需要は堅調であるが、バス圏では均衡しており、神戸電鉄沿線や市街化調整区域では減退傾向にある。

近藤亮太氏による調査レポート

不動産鑑定士近藤亮太
価格69,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因交通利便性がやや劣り、需要水準は低い。地域要因に特に変動はなく、地価は弱含みに推移している。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅を主体とした住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線の駅からバス圏で、概ね神戸市西部及び明石市の圏域に存する住宅地である。戸建住宅を中心とする住宅地で、需要者は神戸市西区、明石市の居住者が大半を占める。駅からの交通利便性がやや悪いため、需要水準は低く、地価は弱含みで推移している。土地は170㎡程度で1，200万円前後、新築建売住宅は2，500万円∼3，000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因神戸市の経済は安定的に推移する。市内の人口は緩やかに増加するが、西区では微減傾向である。西区の地価は二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6597164
北緯 134度9974703

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

明石駅(地価相場 110,000円/㎡)人丸前駅(地価相場 114,000円/㎡)大蔵谷駅(地価相場 120,500円/㎡)西新町駅(地価相場 110,000円/㎡)朝霧駅(地価相場 132,500円/㎡)林崎松江海岸駅(地価相場 101,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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