兵庫県明石市人丸町２９１番８(人丸前駅・明石駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


143,000円

2017年01月01日に行った兵庫県明石市人丸町２９１番８(兵庫県明石市人丸町５−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を143,000円/㎡としました。

兵庫県明石市人丸町２９１番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県明石市人丸町２９１番８
住居表示人丸町５−３
価格143,000円/㎡
交通施設、距離明石、900m
地積171㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤原正秀氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原正秀
価格143,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅、商業施設等への接近性は概ね良好で、環境もやや良く、生活利便性に優れ、需給関係は安定している。地価は概ね横ばいで推移している。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。交通・接近条件等がよいこと、経済状況等から、需要は安定しており、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね明石市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は明石市内の居住者がほとんどを占める。中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域である。交通接近条件等が良いこと及び経済状況が好転していること等から需給関係は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的な規模で2，500万円前後、新築の戸建住宅は3，500万円∼4，000万円程度である。
一般的要因景気の緩やかな回復が継続する中で、住環境や利便性の良い地域では実需があるが、それ以外の地域では地価は横ばい又はやや弱含みで推移している。

是川哲明氏による調査レポート

不動産鑑定士是川哲明
価格143,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因明石駅から徒歩圏内の住宅地域で、既成住宅地域であるが根強い人気がある。地域要因の変動はなく需給は安定している。
地域要因の将来予測JR明石駅から徒歩圏内に位置する古くからの既成住宅地域であり、今後とも現状維持のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線、山陽電鉄本線の沿線で明石市内の住宅地域。需要者は圏内の居住者が大半を占めており、圏外からの転入者は少ない。既成市街地内に所在する古くからの住宅地域であり、生活利便施設への接近性などに優り需給は安定している。土地は2500万円程度、新築の戸建物件は3500万円∼4000万円程度が需要の中心となる価格帯と見られる。
一般的要因景気は回復基調。明石市の人口は概ね横ばい。住宅地の需要は堅調に推移しており地価は総じてほぼ横ばい傾向である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6493923
北緯 135度0001562

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

人丸前駅(地価相場 114,000円/㎡)明石駅(地価相場 110,000円/㎡)大蔵谷駅(地価相場 120,500円/㎡)朝霧駅(地価相場 132,500円/㎡)西新町駅(地価相場 110,000円/㎡)西舞子駅(地価相場 138,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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