兵庫県神戸市西区玉津町高津橋字岡ノ下２７８番１２(明石駅・西新町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


68,200円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市西区玉津町高津橋字岡ノ下２７８番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を68,200円/㎡としました。

兵庫県神戸市西区玉津町高津橋字岡ノ下２７８番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市西区玉津町高津橋字岡ノ下２７８番１２
住居表示 
価格68,200円/㎡
交通施設、距離明石、3,200m
地積141㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大家通孝氏による調査レポート

不動産鑑定士大家通孝
価格68,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域であり、当分の間現状を維持していくものと思われる。地価は横ばい乃至下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、神戸市西部及び明石市の圏域で、JR山陽本線及び山陽電鉄本線からバス圏の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が大半で、圏外からの転入はあまり見られない。最寄駅から遠く、利便性が劣ることから、需要は弱含みである。土地は1，000万円程度、新築戸建は、2，500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因西区の人口は微減傾向にある。景気は緩やかな回復傾向にあるが、地価は上昇地域と下落地域に二極化されている。

津村増男氏による調査レポート

不動産鑑定士津村増男
価格68,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特筆すべき地域要因の格別な変動はない。地価は概ね安定基調で推移している。
地域要因の将来予測低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状維持のまま推移するものと予測される。地価の動向は、バス便で利便性に劣る地域ではあるが、底打ち感もあり、横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね神戸市西部及び明石市の圏域で、JR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線からバス圏の住宅地域。一般戸建住宅を中心とする住宅地であり、主な需要者は神戸市西区及び明石市内の第1次取得者が大半を占める。最寄駅からバス便で利便性はやや劣るが、値頃感から地価は概ね横ばい傾向である。土地は140㎡程度であれば1，000万円前後、新築建売住宅は2，500万円前後の物件が需要の中心価格帯となっている。
一般的要因個人消費は持ち直し、景気は緩やかな回復基調が続いている。神戸市西区内でも実需による不動産取引が安定的に行われている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度669949
北緯 134度9908487

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

明石駅(地価相場 110,000円/㎡)西新町駅(地価相場 110,000円/㎡)人丸前駅(地価相場 114,000円/㎡)西明石駅(地価相場 94,150円/㎡)大蔵谷駅(地価相場 120,500円/㎡)林崎松江海岸駅(地価相場 101,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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