兵庫県明石市王子２丁目１５番３(西新町駅・明石駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


110,000円

2017年01月01日に行った兵庫県明石市王子２丁目１５番３(兵庫県明石市王子２−１６−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を110,000円/㎡としました。

兵庫県明石市王子２丁目１５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県明石市王子２丁目１５番３
住居表示王子２−１６−８
価格110,000円/㎡
交通施設、距離西新町、600m
地積165㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

水野雅一氏による調査レポート

不動産鑑定士水野雅一
価格109,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性に比較的優れており、実需は根強い。地域要因に特に変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価は安定傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、JR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、明石市を中心に一部神戸市の圏域に存する住宅地域。需要者は、明石市等に居住する中堅層が中心である。住宅地域として熟成している。相対的に利便性が優るため需要は安定している。なお、土地は1，800万円前後，新築戸建住宅は3，300万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因国内景気に力強さはないが先行き期待感もあって、明石市内の住宅地は立地条件・環境条件の優れた地域を中心に根強い需要が認められる。

植木剛氏による調査レポート

不動産鑑定士植木剛
価格110,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性に優れており、明石市内の住宅地域としては需要は根強いものがある。その他地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後とも現況を維持し推移するものと予測する。地価は強含みで推移している。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、明石市及び神戸市西部等の圏域に存する住宅地域である。主たる需要者は明石市及び神戸市の居住者などである。住宅地域として熟成しており、市内の住宅地のなかでは底堅い需要が認められる。土地は2，000万円以内、新築戸建住宅は3，500万円程度の物件が需要の中心となる。
一般的要因景気回復基調の影響はそれほどではないが、明石市の住宅地の不動産市況は一部に堅調な動きも認められる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6541055
北緯 134度9805217

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市西区枝吉１丁目１０４番３兵庫県神戸市西区枝吉２丁目１１０番外兵庫県明石市大道町２丁目４０７番２兵庫県明石市西新町３丁目１５番１２兵庫県明石市大久保町江井島字池内８０１番３外兵庫県明石市北王子町３９３番２外兵庫県明石市二見町東二見字城ノ下１４５９番７兵庫県明石市立石２丁目８０３番８兵庫県明石市樽屋町８番４外兵庫県明石市大道町２丁目１１番２

参考：近隣駅の地価相場

西新町駅(地価相場 110,000円/㎡)明石駅(地価相場 110,000円/㎡)林崎松江海岸駅(地価相場 101,150円/㎡)人丸前駅(地価相場 114,000円/㎡)西明石駅(地価相場 94,150円/㎡)大蔵谷駅(地価相場 120,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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