兵庫県明石市東朝霧丘１７番９(大蔵谷駅・人丸前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


107,000円

2017年01月01日に行った兵庫県明石市東朝霧丘１７番９(兵庫県明石市東朝霧丘１９−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を107,000円/㎡としました。

兵庫県明石市東朝霧丘１７番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県明石市東朝霧丘１７番９
住居表示東朝霧丘１９−３
価格107,000円/㎡
交通施設、距離明石、3,000m
地積215㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い高台の閑静な住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

有馬隆之氏による調査レポート

不動産鑑定士有馬隆之
価格107,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅が多い高台の住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。当該地域の需給関係は比較的安定しており、地価は概ね横這いで推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね明石市及び神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者は明石市、神戸市の居住者が大半を占める。中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、住環境は良好である。既存の戸建住宅のほか、新規分譲物件も見られる地域であり、需給はほぼ均衡している。土地は2，000万円∼2，500万円程度、新築の戸建物件は3，500万円∼4，000万円程度が中心価格帯である。
一般的要因地価は全般的に上昇傾向にあるが、郊外部等では依然として下落傾向にあり、地価の二極化が進んでいる。明石市では地価は安定的に推移している。

是川哲明氏による調査レポート

不動産鑑定士是川哲明
価格107,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高台に開発された住宅地域で、地域要因に特別な変動は見当たらない。
地域要因の将来予測中規模住宅が建ち並ぶ高台に開発された住宅地域であり、特に変動要因も見当たらず、今後とも現状維持のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線、山陽電鉄本線の沿線で明石市内を中心に神戸市に及ぶ住宅地域。需要者の中心は圏内の居住者が大半を占めている。高台に開発された住宅地域で、鉄道駅からは遠く距離があるが住環境は良好な住宅地域であり、需給は比較的安定している。土地は2300万円程度、新築の戸建物件は3500万円∼4000万円程度が需要の中心となる価格帯と見られる。
一般的要因景気は回復基調。明石市の人口は概ね横ばい。住宅地の需要は堅調に推移しており地価は総じてほぼ横ばい傾向である。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6544561
北緯 135度0128551

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大蔵谷駅(地価相場 120,500円/㎡)人丸前駅(地価相場 114,000円/㎡)朝霧駅(地価相場 132,500円/㎡)明石駅(地価相場 110,000円/㎡)西舞子駅(地価相場 138,500円/㎡)西新町駅(地価相場 110,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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