兵庫県神戸市西区南別府３丁目６番１５(大蔵谷駅・人丸前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


80,500円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市西区南別府３丁目６番１５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を80,500円/㎡としました。

兵庫県神戸市西区南別府３丁目６番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市西区南別府３丁目６番１５
住居表示 
価格80,500円/㎡
交通施設、距離明石、3,800m
地積119㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

植木剛氏による調査レポート

不動産鑑定士植木剛
価格80,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅が建ち並ぶ地域であり、区内の標準的な住宅地域として需給は安定的に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後とも現況を維持し推移するものと予測する。地価はほぼ横ばいで推移している。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線、山陽電鉄本線及び市営地下鉄西神山手線沿線で概ね神戸市西部及び明石市の圏域に存する住宅地域。需要者は神戸市及び明石市の居住者などが大半を占める。駅からは離れているが、郊外の住宅地域として成熟しており、需給は安定的に推移している。西区内の住宅地としては価格水準は中位にあり、土地は1，000万円程度、新築戸建は2，500万円程度の物件が取引の中心となっている。
一般的要因景気回復基調の影響はあまりなく、神戸市西区における不動産市況は二極化が進んでいる。

大家通孝氏による調査レポート

不動産鑑定士大家通孝
価格80,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であって格別な地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地域として熟成しており、特に変動要因がないことから今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価は横ばい傾向にある。
市場の特性同一需給圏は神戸市西部及び隣接する明石市の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が大半を占める。周辺では既存住宅の取壊しによる再分譲やミニ開発による分譲も継続的に見られるが、従来からの既成住宅地域であり、需給は比較的に安定している。土地は1，000万円程度、新築の戸建物件は2，500万円程度が中心価格帯である。
一般的要因西区の人口は微減傾向にある。景気は緩やかな回復傾向にあるが、地価は上昇地域と下落地域に二極化されている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6689491
北緯 135度0151687

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市西区南別府３丁目６番１５兵庫県神戸市西区伊川谷町別府字切レ谷１７４１番４兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字バリバリ南９２３番４兵庫県神戸市西区伊川谷町別府字小畑山１８９８番１１外兵庫県神戸市西区岩岡町古郷字北場７００番１外兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字一の谷３０２番３兵庫県神戸市西区南別府３丁目６番１５兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字土橋６６３番１３外兵庫県神戸市西区池上３丁目６番１４外兵庫県神戸市西区池上３丁目６番１４外兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字土橋６６３番１３外

参考：近隣駅の地価相場

大蔵谷駅(地価相場 120,500円/㎡)人丸前駅(地価相場 114,000円/㎡)朝霧駅(地価相場 132,500円/㎡)明石駅(地価相場 110,000円/㎡)伊川谷駅(地価相場 96,250円/㎡)西舞子駅(地価相場 138,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード