兵庫県神戸市西区玉津町高津橋字上大谷９９７番２(明石駅・西新町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


58,500円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市西区玉津町高津橋字上大谷９９７番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,500円/㎡としました。

兵庫県神戸市西区玉津町高津橋字上大谷９９７番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市西区玉津町高津橋字上大谷９９７番２
住居表示 
価格58,500円/㎡
交通施設、距離明石、3,600m
地積120㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本昌生氏による調査レポート

不動産鑑定士山本昌生
価格58,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏外に位置し、また、地勢も丘陵地で系統等街路条件がやや劣る。地域要因に変動はない。地価はほぼ下げ止まり。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価は下落傾向にあったが、物件としての値頃感から下落傾向はほぼ下げ止まり。
市場の特性同一需給圏は、JR山陽本線及び市営地下鉄西神山手線沿線で、神戸市及び明石市の圏域。需要の中心はほぼ圏内居住者であり、圏外からの転入は少ない。周辺地域では供給圧力が強く、地価は下落基調で推移していたが、値頃感からようやく地価は下げ止まり。市場の中心の価格帯は土地が700万円程度、新築戸建住宅は2500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因西区の人口はやや微減、また高齢化が進んでいる。最寄駅徒歩圏内の土地需要は堅調である一方、徒歩圏外の土地需要は横這い乃至弱含み。

池田富美夫氏による調査レポート

不動産鑑定士池田富美夫
価格58,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の地域要因の変動はないが、最寄駅徒歩圏外の住宅地域であり、利便性が劣るが、値頃感等により地価はほぼ下げ止まり傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、当面は現状を維持するものと思われる。地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線沿線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね神戸市及び明石市の住宅地域である。需要者の中心は神戸市及び明石市の居住者が多い。周辺地域での分譲も多く、また、駅接近がかなり劣るが、値頃感があり、地価は下げ止まり傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は土地は700万円程度、新築戸建住宅は2500万円程度である。
一般的要因西区の人口は微減傾向。景気は緩やかな回復基調にあるが、地価は概ね一部地域はやや上昇傾向にあるが、他の地域は横這い乃至下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度669949
北緯 134度9908487

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

明石駅(地価相場 110,000円/㎡)西新町駅(地価相場 110,000円/㎡)人丸前駅(地価相場 114,000円/㎡)西明石駅(地価相場 94,150円/㎡)大蔵谷駅(地価相場 120,500円/㎡)林崎松江海岸駅(地価相場 101,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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