神奈川県逗子市桜山９丁目２４３８番１９(逗子駅・神武寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
185,000円
2017年01月01日に行った神奈川県逗子市桜山９丁目２４３８番１９(神奈川県逗子市桜山９−２−３８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を185,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県逗子市桜山９丁目２４３８番１９ |
| 住居表示 | 桜山９−２−３８ |
| 価格 | 185,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 逗子、2,000m |
| 地積 | 267㎡ |
| 形状 | 台形(1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い海に近い閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
江蔵耕一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 江蔵耕一 |
|---|---|
| 価格 | 185,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。東側市道に接面する。 |
| 地域要因 | 地域要因の変動は特にない。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ沿岸部の住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと認められる。沿岸部に対する嫌悪感も弱まってきており、景気回復基調と相まって、地価は底打ち感が出ている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR横須賀線、京急逗子線沿線で、逗子市及び葉山町、鎌倉市の周辺市町の一部を含む広域圏である。需要者の中心は逗子市居住者が多いが、都心通勤圏内であること及び自然と居住環境が良好で圏外からの転入者も多い。地価動向としては依然として内陸部と比較してやや動きの鈍さが続いている。需給の中心価格帯は、標準規模の土地は270㎡程度で4，900万円程度、新築の戸建物件は6，500万円程度と判断する。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調で推移する。海外リスクは懸念されるが、個人消費は総じて底堅く、企業収益の改善等が見られるが不透明感は残る。 |
松本東五氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松本東五 |
|---|---|
| 価格 | 185,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 海に面した住宅地域であり、周辺には店舗も散在している。生活環境等の地域要因の変動はない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は当市及び鎌倉市南東部の京急逗子線及びJR横須賀線沿線の既成住宅地域である。逗子・鎌倉エリアという観光地としての性格も有し、特に標準地は海に面し、住環境良好な地域については画地規模の大きさにかかわらず人気がある。一方、生活利便性等の劣る地域については、需要は弱含みである。主な需要者層は所得中高位の二次取得者である。中心となる価格帯は60坪程度の土地で4000万円前後、新築戸建住宅で5500万円程度となる。 |
| 一般的要因 | 当市の人口は減少傾向にあり、高齢化も進んでいる。景況感も回復しつつあるが、利便性の高い物件を除き不動産の需要は弱含みである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2856901 北緯 139度5706092 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
逗子駅(地価相場 193,500円/㎡)神武寺駅(地価相場 213,000円/㎡)東逗子駅(地価相場 166,000円/㎡)由比ヶ浜駅(地価相場 230,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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