神奈川県逗子市逗子１丁目３２１番３外(逗子駅・神武寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


290,000円

2017年01月01日に行った神奈川県逗子市逗子１丁目３２１番３外(神奈川県逗子市逗子１−８−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を290,000円/㎡としました。

神奈川県逗子市逗子１丁目３２１番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県逗子市逗子１丁目３２１番３外
住居表示逗子１−８−１７
価格290,000円/㎡
交通施設、距離逗子、500m
地積251㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南西15.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥村悟氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村悟
価格290,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因逗子駅に比較的近い県道沿いの商業地域で、繁華性は普通程度である。地域に特有な変動要因は見られず、地価は概ね横這い状態にある。
地域要因の将来予測 地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は概ね横這い状態にあるものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、逗子市を中心に横須賀市等の周辺都市を含む商業地域が圏域となる。需要者の中心は、地元個人事業者・中小企業等が主体である。標準地は逗子駅に比較的近い商業地域に存しており、低層の物販店舗、営業所等が建ち並ぶ県道沿いの地域であるが、近隣地域及び周辺地域を含め取引件数は少ない。取引される価格は規模により様々で件数も少なく、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因政府の経済政策等もあり一部に明るい兆しもあるが、不動産への波及効果は鈍く地価も上昇に転じるまでの力強さは見られない。

福田哲氏による調査レポート

不動産鑑定士福田哲
価格290,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因逗子駅に程近い県道沿いの商業地域。背後地人口や繁華性に変化はなく商況に特段の変動は認められない。地価は概ね横這い傾向で推移している。
地域要因の将来予測繁華性がやや低位であることから一部で用途転換の可能性はあるが、商業地としての熟成度は高く、また開発余地は少ないことから当面は現環境を維持して推移するものと推察される。
市場の特性同一需給圏は主に逗子市内における商業地域一帯であるが、同等の収益性を有する商業地域に関して代替競争の関係が強く認められる。主な需要者は中小規模の画地については地場の事業者が、一定規模以上の画地についてはチェーン展開の店舗等の事業者が認められる。他地域では旧来型商業地の衰退等が見られる中、JR逗子駅周辺の商業地域は比較的安定的な推移を見せている。取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因逗子駅周辺の店舗需要は依然として比較的良好な状態を維持しているが、駅から離れた郊外型の商業地では繁華性低位で住宅地への移行も認められる。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2954976
北緯 139度5768286

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

神奈川県逗子市逗子１丁目２８９番８神奈川県逗子市逗子６丁目７９２番１７神奈川県逗子市桜山２丁目８６９番４及び８６９番５神奈川県逗子市桜山８丁目２３６３番神奈川県逗子市小坪１丁目１３９８番２００神奈川県逗子市久木３丁目２９１番８神奈川県逗子市小坪４丁目６５９番１３神奈川県逗子市山の根１丁目４７０番４神奈川県逗子市逗子１丁目２５１番８神奈川県逗子市逗子６丁目９６２番２外神奈川県逗子市山の根３丁目３０５番３神奈川県逗子市桜山１丁目８９９番神奈川県逗子市新宿３丁目２０３８番９神奈川県逗子市新宿１丁目２２１７番１７

参考：近隣駅の地価相場

逗子駅(地価相場 193,500円/㎡)神武寺駅(地価相場 213,000円/㎡)東逗子駅(地価相場 166,000円/㎡)鎌倉駅(地価相場 230,000円/㎡)由比ヶ浜駅(地価相場 230,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード