大阪府大阪市生野区中川５丁目７４番３(今里駅・北巽駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


168,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市生野区中川５丁目７４番３(大阪府東大阪市中川５−１２−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を168,000円/㎡としました。

大阪府大阪市生野区中川５丁目７４番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市生野区中川５丁目７４番３
住居表示中川５−１２−２
価格168,000円/㎡
交通施設、距離近鉄今里、1,100m
地積83㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と中小規模工場等が混在する住宅地域
前面道路の状況北6.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山下賢一氏による調査レポート

不動産鑑定士山下賢一
価格168,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域特性、土地利用に大きな変化は認められない。一般的要因を背景に、地価は概ね横ばい圏内での動きが続いている。
地域要因の将来予測一般住宅を中心に中小工場等が見られる住宅地域であるが、地域要因に特段の変動は見られないため、当面は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は生野区北部を中心として区内の住居系地域全般に及ぶと判定される。需要者は従来から生野区内に居住するか地縁を有する一次取得者が中心であり、生野区以外からの流入は少ない。最寄駅から距離がある上、周辺に事業所が比較的多いエリアであり、エンド需要者の購入意欲は高まっておらず、市況としては静態的である。一次取得者向けの新築戸建住宅の中心価格帯は、総額2，000万円台半ばから3，000万円程度と把握される。
一般的要因金融緩和を背景に都市部の不動産市況は全般に緩やかな回復基調が続いている。かかる中、当区の住宅地の需給についても概ね安定的に推移している。

山本健爾氏による調査レポート

不動産鑑定士山本健爾
価格168,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性や住環境に劣位が認められるものの、値頃感や政策効果も相俟って、地価は底値を横ばいで推移している。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、当面現状のまま推移する。利便性にやや劣り、住宅市場に閉塞感があるものの、値頃感や各種政策効果等に下支えされて地価は硬直的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は生野区北部から中部の住宅地域又は住系混在地域である。当区内の住宅地需要者は地縁性のある一次取得者が中心であり、不動産市場は閉塞的な傾向にある。また、当該地域は事業所等も見られる雑多な住環境であり、利便性も劣っているため選好性は相対的に弱いものの、値頃感や各種政策効果等が下支えとなって地価は底値を硬直的に推移している。中心価格帯は土地のみで1，000∼1，500万円程度、新築戸建住宅で3，000万円前後である。
一般的要因値頃感や各種政策効果等に下支えされて地価は底堅く推移しているものの、市場閉塞性もあって力強さに欠けている。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度65693664550781
北緯 135度5451202392578

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

今里駅(地価相場 229,500円/㎡)北巽駅(地価相場 217,000円/㎡)小路駅(地価相場 223,000円/㎡)今里駅(地価相場 230,000円/㎡)新深江駅(地価相場 223,000円/㎡)桃谷駅(地価相場 308,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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