大阪府大阪市生野区巽西２丁目１３３番３外(南巽駅・東部市場前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


155,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市生野区巽西２丁目１３３番３外(大阪府東大阪市巽西２−７−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を155,000円/㎡としました。

大阪府大阪市生野区巽西２丁目１３３番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市生野区巽西２丁目１３３番３外
住居表示巽西２−７−２８
価格155,000円/㎡
交通施設、距離北巽、1,200m
地積205㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況住宅、作業所兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の工場のほか住宅も見られる工業地域
前面道路の状況西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本健爾氏による調査レポート

不動産鑑定士山本健爾
価格155,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺での住宅地化への進行により、工業地域としての集積性が衰退していることから工業地需要選好性は依然として低調で、地価は弱含み続けている。
地域要因の将来予測中小規模の工場が建ち並ぶ工業地域であるが、集積性は低くなっており、住宅地域へと移行していくものと考えられる。工業地としての需要選好性の改善は期待できず、地価の緩慢な弱含み傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は生野区又は平野区や東大阪市における工業地域及び工業系混在地域である。想定される需要者は当該圏内に地縁性のある事業者が中心になる。周辺地域の住宅地化に伴う関連産業等の集積性の低下等の懸念材料もあって、当該圏域における工業地需要は敬遠される傾向にあり、地価は緩慢ながら弱含んだままである。工業地の取引される規模等は多種多様で、中心価格帯は把握し難い。
一般的要因工場地としての集積性が低くなった生野区の工業地への需要選好性に改善は見られず、住宅地域への移行も進んでいる。

山下賢一氏による調査レポート

不動産鑑定士山下賢一
価格155,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一部で住宅地への転用も見られるが、地域特性に大きな変化は認められない。需給の強弱によって地価は横這いから若干のマイナスで推移している。
地域要因の将来予測中小規模の工場等が建ち並ぶ工業地域である。周辺では住宅地への転用が見られるため、将来的に住宅地域へ移行する可能性を内在していると考えられるが、当面は現状を基調として推移するものと思料される。
市場の特性同一需給圏は生野区及び各隣接区等に存する内陸型の工業系地域全般に及ぶと判定される。需用者としては取引先との位置関係等において当圏域に地縁を有する事業者が中心になると考えられる。但し、近年では事業用地としての需要は減退傾向にあり、工場跡地等が住宅地に転用されるケースが散見される。この場合の取引は不動産業者の採算を見据えて低額となる場合が多い。なお、工業地としての取引規模や取引形態等は多様であるため、中心価格帯は把握し難い。
一般的要因景気は指標の一部に弱さが見られるが、全般に緩やかな回復が続いている。但し、当区の工業地に対する需要は停滞気味で、地価は若干弱含んでいる。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6458906
北緯 135度5472901

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

南巽駅(地価相場 190,000円/㎡)東部市場前駅(地価相場 222,000円/㎡)北巽駅(地価相場 217,000円/㎡)平野駅(地価相場 216,500円/㎡)小路駅(地価相場 223,000円/㎡)北田辺駅(地価相場 258,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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