島根県松江市雑賀町字３丁目５０７番３外(松江駅・松江しんじ湖温泉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


56,000円

2017年01月01日に行った島根県松江市雑賀町字３丁目５０７番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,000円/㎡としました。

島根県松江市雑賀町字３丁目５０７番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県松江市雑賀町字３丁目５０７番３外
住居表示 
価格56,000円/㎡
交通施設、距離松江、1,200m
地積328㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北3.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

内藤進氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤進
価格56,000円/㎡
個別的要因特にない
地域要因利便性には優れるが、景気停滞の影響等に加え、街路条件が劣ること等により、地価水準はやや下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測市街地中心部の古くからの住宅地域で、大きな変動要因はないが、景気の停滞等を反映し、地価水準は当面やや下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね松江市橋南部の雑賀町及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を持つ松江市内居住者であるが、市外からの転入もある。近年における景気停滞に加え、周辺の新興住宅団地との競合等により、土地需要は停滞傾向が続いているが、近隣地域は市街地中心部の国道9号背後に位置し、根強い需要がある。土地は200∼300㎡程度で1000∼2000万円程度、新築の戸建物件は2500∼3500万円程度が取引の中心である。
一般的要因松江市の人口は微減傾向、世帯数は増加傾向にある。景気の停滞感は残るものの、土地需要は回復傾向にある。

清原至氏による調査レポート

不動産鑑定士清原至
価格55,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道の背後に位置する古くからの住宅地域であるが、街路条件にやや劣り、需要の減退により、地価は引続き下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測街路条件がやや劣る古くからの住宅地域であるが、周辺の新興住宅地域との競合などにより、当面、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね松江市橋南部の中心市街地に位置する既成住宅地域。需要者の中心は市内に居住する一般所得者層であり、圏外からの転入もある。利便性が良い地域であるが街路条件でやや劣り、買主の不動産の選別化が厳しくなるとともに、周辺の新興住宅地域との競合などにより、住宅地需要は減退し、地価は依然下落傾向が続いている。土地は350㎡程度で2000万円程度、新築の戸建物件で3700万円程度が取引の中心。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあるが、個人消費・所得の回復は実感に乏しく、一方、松江市の人口も減少傾向にあり、住宅地需要は減退している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度4585165
北緯 133度0598799

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松江駅(地価相場 60,850円/㎡)松江しんじ湖温泉駅(地価相場 46,150円/㎡)乃木駅(地価相場 60,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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