島根県松江市上乃木５丁目２１９１番６(乃木駅・松江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


58,000円

2017年01月01日に行った島根県松江市上乃木５丁目２１９１番６(島根県松江市上乃木５−１４−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,000円/㎡としました。

島根県松江市上乃木５丁目２１９１番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県松江市上乃木５丁目２１９１番６
住居表示上乃木５−１４−１３
価格58,000円/㎡
交通施設、距離松江、2,200m
地積138㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宇野栄氏による調査レポート

不動産鑑定士宇野栄
価格58,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因底値水準にある既成住宅地であり、地価水準は横這いである。
地域要因の将来予測上乃木地区に所在する既成住宅地域として定着している。地価水準は底値圏域に入っており、需要の中心である新興住宅地に対して価格に割安感が生じていることから、当分の間、地価は横這いで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、市内橋南地区に所在する住宅地域であり、需要者の中心は市内の居住者で、同一需給圏外からの転入者は少ない。規模の細分化による小規模分譲住宅などの供給が継続しており、特に人気の高い上乃木地区内では新興住宅地を中心に根強い需要も続いている。土地は規模140㎡で総額800万円前後の物件が需要の中心であり、新築物件は底堅い需要が続いている一方、道路事情が劣るなど個別性の強い中古物件は値下げ傾向にある。
一般的要因雇用環境等の改善や緩和的な金融環境に支えられて景気回復が続いているが、新設住宅着工戸数の増減が続いている。

竹内義和氏による調査レポート

不動産鑑定士竹内義和
価格58,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性が相対的に高く、取引総額として取得が比較的容易な物件に関しては需要の緩やかな改善傾向が認められる。
地域要因の将来予測国道432号背後の既成住宅地域であり地域要因に大きな変動はなく住環境を維持して推移するものと予測する。周辺既成住宅地域との競合は継続しているが、地価水準は底値圏にあり横這い基調が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市橋南部の上乃木、古志原地区の住宅地域を中心とし、その周辺も含むやや広域的な範囲である。需要の中心は中堅の給与所得者層等で年齢層は比較的高い。中心部の住宅地域や郊外住宅地域の観点からすると中間的な地理的位置に所在する住宅地域で、中心的な価格帯は140㎡の土地で810万円程度、新築で2800万円程度である。低金利を背景として総額面での市場流通性には大きな問題はなく市場性の持ち直し傾向が認められる。
一般的要因低金利等を背景に住宅地需要の緩やかな持ち直し傾向が認められる。既成住宅地域に関しては市場性回復につき地域的不均衡が生じている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度4483761
北緯 133度066002

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

乃木駅(地価相場 60,850円/㎡)松江駅(地価相場 60,850円/㎡)松江しんじ湖温泉駅(地価相場 46,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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