島根県松江市母衣町１７７番１外(松江しんじ湖温泉駅・松江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


80,600円

2017年01月01日に行った島根県松江市母衣町１７７番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を80,600円/㎡としました。

島根県松江市母衣町１７７番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県松江市母衣町１７７番１外
住居表示 
価格80,600円/㎡
交通施設、距離松江、1,700m
地積314㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況西10.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宇野栄氏による調査レポート

不動産鑑定士宇野栄
価格80,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地価水準が上位にある中心市街地の既成住宅地は総額に対する市場性が劣り、需要減退が続いている。
地域要因の将来予測裁判所等のある中心市街地に所在する利便性の良い既成住宅地域である。周辺地域の小規模分譲団地や分譲マンションとの価格競合の影響を受け、今後の地価は若干の下落若しくは横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、市内橋北地区の中心市街地に所在する住宅地域であり、需要者は同圏内の居住者が中心で、圏外からの転入者も見られる。新規の小規模分譲住宅団地開発により、供給は安定的に推移している一方、価格上位で総額の嵩む既成住宅地は市場性が劣るほか、割安感のある中古住宅の増加の影響を受けて、需要は減退している。土地は規模310㎡で総額2500万円程度が需要の中心であり、中古物件だけでなく新築物件も増える傾向にある。
一般的要因雇用環境等の改善や緩和的な金融環境に支えられて景気回復が続いているが、新設住宅着工戸数の増減が続いている。

小村光寛氏による調査レポート

不動産鑑定士小村光寛
価格80,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの居住者が多い既成住宅地域。周辺環境は良好であるが、地価水準も高く、市場参加者は周辺の新興住宅地に比較して少ない。
地域要因の将来予測裁判所等公共施設が集中する中心部の利便性に優れる既成住宅地域である。戸建住宅地域として閑静な住環境が確保されている。地価の割安感が出てきており、地価水準は横ばい傾向になると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は松江市内橋北部の居住環境が良好な住宅地域。需要者の中心は松江市内居住者で2次取得者が大半であり裕福な層が殆どを占める。当地の需給動向は既成の優良な住宅地で、根強い需要がある地域であるが、新規分譲マンションとの価格競合もある。高額物件の需要減退傾向は認められるが、一方で居住環境の優位性を反映した新規の需要も散見される。市場の中心価格帯は土地価格で2500万円程度、総額で5000万円程度と高額となっている。
一般的要因県都松江市の中心部に存し、居住環境が良好。土地取引件数はここ数年逓減傾向。周辺地域では地価下落が縮小、歯止めがかかっている状況である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度4711399
北緯 133度0555771

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松江しんじ湖温泉駅(地価相場 46,150円/㎡)松江駅(地価相場 60,850円/㎡)乃木駅(地価相場 60,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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